案情簡介：受讓人能否取得宅基地轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)
1995年10月12日，同一集體經(jīng)濟組織成員成某與胡某簽訂房屋和土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定轉(zhuǎn)讓面積為250.56平方米（其中房屋占用范圍內(nèi)面積156.60平方米，房前空地面積為93.96平方米）。其后，成某原基拆建，并于1996年4月9日取得了新的宅基地使用權(quán)證書。胡某去世后，成某將房前空地打成水泥地面，作為院壩使用。由于該塊土地與胡某家的承包土地邊界相鄰，2015年以來，胡某之子胡某某與成某紛爭不斷。成某認(rèn)為，自己受讓的宅基地包括房前那塊面積為93.96平方米的空地。胡某某則認(rèn)為，其父出讓的土地僅為政府批準(zhǔn)的156.60平方米的宅基地使用權(quán)，不包括房前那塊空地。
法院判決：不能取得使用權(quán)
經(jīng)法院審理認(rèn)為，議地塊的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其原權(quán)屬狀態(tài)予以處理，成某僅依據(jù)雙方簽訂的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不能當(dāng)然取得爭議地塊的使用權(quán)。
律師說法：關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
宅基地使用權(quán)由作為集體經(jīng)濟組織的成員無償取得，無償使用，具有社會福利性質(zhì)，是農(nóng)民的安身之本。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)。同時，同一集體經(jīng)濟組織成員之間可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定，結(jié)合案情，雙方簽訂的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不違反法律規(guī)定，為有效協(xié)議，但爭議地塊非宅基地使用權(quán)范圍，胡某不能轉(zhuǎn)讓處分，應(yīng)當(dāng)根據(jù)原權(quán)屬狀態(tài)予以處理。
本案爭議地塊和宅基地非主物與從物關(guān)系，不適用從物隨主物轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)則。若胡某轉(zhuǎn)讓宅基地時，原宅基地使用權(quán)范圍包括爭議地塊上附著的獨立廚房、廁所、雜物間、豬圈等在內(nèi)，即便轉(zhuǎn)讓協(xié)議中沒有約定爭議地塊上的附著物一并移轉(zhuǎn)，也應(yīng)當(dāng)適用從物隨主物轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)則。即在雙方無相反約定時，從物應(yīng)當(dāng)隨主物一并移轉(zhuǎn)。但胡某在轉(zhuǎn)讓時，爭議地塊為空地，且原宅基地并未將爭議地塊包含在內(nèi)，故爭議地塊不能當(dāng)然隨宅基地一并轉(zhuǎn)讓。
本案爭議地塊應(yīng)當(dāng)依照原權(quán)屬狀態(tài)予以處理。通過前述分析，爭議地塊并非宅基地。因此，成某不能當(dāng)然取得爭議地塊的使用權(quán)。關(guān)于爭議地塊原權(quán)屬狀態(tài)，可能為胡某的自留地、承包土地，抑或集體經(jīng)濟組織尚未確定用益物權(quán)的機動地，甚至為案外人取得用益物權(quán)的土地（當(dāng)然，案外人享有權(quán)利的可能性較小，因為權(quán)利人若其權(quán)利遭受侵害，不可能長時間選擇隱忍）。為此，筆者認(rèn)為，本案爭議地塊應(yīng)當(dāng)依照原權(quán)屬狀態(tài)予以妥善處理。
成某可依法享有占有保護請求權(quán)。占有，即人對物管領(lǐng)控制的事實，私有財產(chǎn)的真正基礎(chǔ)，是不可解釋的事實。占有雖為權(quán)力的外衣，但占有為事實，而非權(quán)利。本案中，成某雖不能當(dāng)然取得爭議地塊的用益物權(quán)，但長期占有使用爭議地塊卻是不爭的事實，故其雖無法取得用益物權(quán)，但在其占有期間，可以基于物權(quán)法第二百四十五條之規(guī)定，行使占有保護請求權(quán)，即占有的不動產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權(quán)請求排除妨害或者消除危險；因侵占或妨害造成損害的，占有人有權(quán)請求損害賠償。當(dāng)然，成某的占有保護請求權(quán)不能對抗?fàn)幾h地塊的所有權(quán)人和其他依法享有權(quán)利的用益物權(quán)人。
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