案情簡介：因商品房未取得預售許可證預約合同是否有效

原告耀鵬公司系鳳翔苑樓盤的開發(fā)商。2010年12月10日，耀鵬公司作為甲方與被告肖某作為乙方簽訂《認購協(xié)議》。該協(xié)議約定：一、乙方在此向甲方認購以下商品房：1.商品房的地點及名稱：黔江黨校側邊“鳳翔苑”。2.認購商品房：鳳翔苑B棟5層2號房。3.銷售面積97.56平方米。二、每套商品房的認購金在不低于總房款30%的情況下，乙方應享有該公司內部的優(yōu)惠政策，總房款341265元，乙方已交付30000元。三、乙方必須在甲方正式售房起30日之內，提供相關證件并簽訂正式合同。逾期內部優(yōu)惠作廢。五、乙方已交納的商品房選購金，在簽訂正式合同時，直接轉入購房首付款中。六、乙方應在簽訂認購協(xié)議后，在約定的時間內交付認購金，并在甲方約定時間內簽訂《商品房買賣合同》。如乙方未在甲方約定時間內簽訂《商品房買賣合同》，則視為乙方違約，甲方將不退還乙方所交納的認購金，并追究乙方的違約責任，甲方有權對乙方所認購的商品房另行出售。七、乙方認購的商品房建筑面積均以國土房管局最后測繪面積為準，若有出入，選購單價不變，總價多退少補。自2010年12月10日至起訴之日2015年8月3日，耀鵬公司未取得鳳翔苑B棟商品房預售許可證。重慶市黔江區(qū)國土資源和房屋管理局于2014年10月9日作出擬對原告耀鵬公司開發(fā)的鳳翔苑B、D棟違規(guī)預售行為進行處罰的通知。一審中，原審法院向肖某釋明其可以要求耀鵬公司返還購房款及提出賠償損失的請求，肖某當庭表示另案主張權利。

法院判決：應當認定該協(xié)議有效

法院審理認為，肖某與耀鵬公司簽訂的《認購協(xié)議》所約定的內容，符合預約合同的特征，協(xié)議中沒有對《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的多數關鍵性條款作出約定，肖某所支付的30000元性質為選購金，對其余房款的支付僅在“鳳翔苑歡迎您”中作出概算，未作具體約定，更未實際交付該房款。因此，肖某與耀鵬公司簽訂的《認購協(xié)議》屬商品房買賣預約合同，不應認定為商品房買賣合同，不適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，應當認定該協(xié)議有效。

律師說法：商品房預約合同與商品房預售合同

商品房買賣預約合同與商品房預售合同有著本質的區(qū)別，商品房預約合同不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容或出賣人未實際收受購房款的，在商品房未取得預售許可證的情況下，預約合同不因此而無效。

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