房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式或現(xiàn)巨變

上海于20多天前出讓的兩宗租賃地塊出讓結(jié)果日前出爐。公告顯示，這兩宗地塊均零溢價(jià)成交，最終成交折合樓面價(jià)都不到6000元/m2，不及相近地段樓面價(jià)的20%，競(jìng)得企業(yè)均為國(guó)企，兩宗地塊至少要提供1897套租賃房源。

而在同一日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)議提出“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制”。

值得注意的是，這一次房地產(chǎn)政策的表述和去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來(lái)的表述有很大的不同，過(guò)去的表述都是強(qiáng)調(diào)“去庫(kù)存”，將“去庫(kù)存”作為房地產(chǎn)政策的出發(fā)點(diǎn)，而這次政治局會(huì)議，重點(diǎn)在于“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。上海土地市場(chǎng)的新變化，加上房地產(chǎn)政策表述的新變化，對(duì)樓市的未來(lái)走向有什么深刻含義?

我國(guó)正嘗試轉(zhuǎn)向房屋租賃時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將要發(fā)生重大轉(zhuǎn)變:一部分是開(kāi)發(fā)商建設(shè)的真正的商品房，這部分地價(jià)高、房?jī)r(jià)高;另一部分是政府建設(shè)或者政府控股的國(guó)有企業(yè)建設(shè)的大量租賃房，這部分土地出讓價(jià)低，租金低。

這種模式，和新加坡的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式相似。而這次政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)政策的描述變化，也顯示出對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策側(cè)重點(diǎn)悄然調(diào)整?！胺€(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”意味著防風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，將金融風(fēng)險(xiǎn)提高至最高警惕級(jí)別的周期下，市場(chǎng)整體進(jìn)入下行調(diào)整周期屬于大概率事件。要建立長(zhǎng)效機(jī)制，新加坡模式值得學(xué)習(xí)，如果市場(chǎng)能提供大量70年的長(zhǎng)期租賃房，那么就能化解目前高房?jī)r(jià)帶來(lái)的問(wèn)題。

什么是房地產(chǎn)去庫(kù)存

房地產(chǎn)去庫(kù)存是供給側(cè)改革措施中的重要部分，從常用的庫(kù)存概念考慮，房地產(chǎn)庫(kù)存有狹義和廣義之分。（1）狹義房地產(chǎn)庫(kù)存。統(tǒng)計(jì)口徑為現(xiàn)房庫(kù)存，是指已竣工的待售現(xiàn)房，現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中“商品房待售面積”的概念，不包括已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋。（2）廣義房地產(chǎn)庫(kù)存。統(tǒng)計(jì)口徑為可售現(xiàn)期房庫(kù)存，是指現(xiàn)房庫(kù)存和期房庫(kù)存之和，即在狹義庫(kù)存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫(kù)存。所謂待售期房庫(kù)存，是指尚未竣工但已經(jīng)取得預(yù)售許可證的、可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積。

我國(guó)商業(yè)銀行的貸款結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)業(yè)的直接間接貸款占據(jù)主要地位。地方政府通過(guò)各種渠道向商業(yè)銀行融資，抵押的主要是土地等實(shí)物資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價(jià)值。樓市長(zhǎng)期高庫(kù)存狀態(tài)，作為抵押物的土地等實(shí)物資產(chǎn)的價(jià)值就會(huì)大幅度下降，銀行資金有可能出現(xiàn)支付鏈的斷裂，從而引發(fā)金融危機(jī)。