“共有產(chǎn)權(quán)房”問世！

“共有產(chǎn)權(quán)”，通俗的來講，就是如果把買房子看成是要成立一家創(chuàng)業(yè)公司，政府（代持機構(gòu)）出資占股50%（具體占股比例需要協(xié)商和進一步明確），民營資本（購房者）出資占股50%，但公司的管理和運營權(quán)則由民營資本（購房者）支配。

具體來說，如果這個房子的總價是500萬，那么按照各占50%的份額算，有資格購買“共有產(chǎn)權(quán)房”的購房者，只需要花250萬就能擁有這個房子的全部使用權(quán)（政府將自己的使用權(quán)讓渡給購房者），如果購房者貸款200萬的話，也就是說，只需要首付50萬，就能獲得500萬的“共有產(chǎn)權(quán)”住房。

“共有產(chǎn)權(quán)房”是允許出租的，但獲得的租金是按照原始“份額”來分配，不過我個人覺得這個租賃市場不太好管理，具體落實存在難度，因為使用權(quán)掌握在購房者手里，后期到底是自住還是出租，監(jiān)督難度較大。

還是拿剛才那個例子來說，假設(shè)購房者2017年以250萬獲得了一套占50%份額的“共有產(chǎn)權(quán)”住房，五年后這個房子價格漲到了600萬，那么購房者持有的份額，就價值300萬，比原來升值了50萬，如果按照300萬賣給其他“共有產(chǎn)權(quán)”資格購房者，或者回購給代持機構(gòu)，增值的50萬（稅前），依然屬于購房者所有。這跟賣掉某個公司股份獲得的收益類似。反之亦然，如果房價下跌，購房者在選擇拋售自己份額的時候，就會虧損。

從中可以明顯的看出，“共有產(chǎn)權(quán)”直接降低了首次購房者要付出的成本，但并沒有從價格的角度對房子做出“限價”，實際上這就是所謂的“市場化”調(diào)控方法。這個方法可能比“限價房”、“經(jīng)濟適用房”等“自住房”要更符合市場自身運行模式。

從具體對購房者的影響來看，假設(shè)某“共有產(chǎn)權(quán)房”實際推出后規(guī)定購房者所占份額為50%，代持機構(gòu)占50%，那么對于購房者來說，購買后相當于擁有一套穩(wěn)定的住房，但其所花的錢卻一下子少了50%。

“共有產(chǎn)權(quán)房”的目的是非常明確的，滿足自住性需求，抑制投資投機性購房，穩(wěn)定房價（注意這個）。但由于購買“共有產(chǎn)權(quán)”的條件非?？量?，從年齡（30歲之后），到具體家庭住房背景（家庭名下沒有住宅、沒有賣過房、沒有拆遷安置等協(xié)議、離婚后至少要三年等等），以及出售條件（五年）等都做出了明確的限制，“共有產(chǎn)權(quán)”畢竟難以滿足更多換房或有投資需求階層的家庭。真正的作用可能是，要把投資需求從最基本的保障性需求市場排擠出去。

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共有產(chǎn)權(quán)房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

共有產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)適房的最大區(qū)別是，其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房將傳統(tǒng)劃撥土地經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)量化為明確的產(chǎn)權(quán)比例，從根本上解決了界限不明確等諸多問題，讓保障性住房的產(chǎn)權(quán)有了準確的法律定位，也讓過去經(jīng)適房退出與市場接軌的問題變得簡單明了。

共有產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行政府指導價，購房人的出資與房價總額的差價為政府出資，并按出資比例形成共有產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房上市或退出時，只要購買政府的產(chǎn)權(quán)部分或按比例與政府分成即可，并實施5年內(nèi)原價購買，5至8年加同期貸款利息，8年后則按市場評估價購買或按比例分成轉(zhuǎn)讓收益。

購買共有產(chǎn)權(quán)房屋辦理過戶時，比單一產(chǎn)權(quán)人過戶要復雜，需要每個共有權(quán)人都簽署與售房有關(guān)的所有文件，如果買房人辦理貸款，還需所有共有權(quán)人在銀行工作人員面前簽署售房文件。

在房地產(chǎn)交易所辦理過戶手續(xù)時，房產(chǎn)共有人應(yīng)當?shù)綀雠浜腺I房人辦理過戶手續(xù)。如果因特殊原因不能到場現(xiàn)場，需提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，授權(quán)他人代為辦理。需要的手續(xù)主要有：1、買賣雙方持買賣協(xié)議、雙方《身份證》、戶口本、原《房屋所有權(quán)證》到房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并申報交易價格;2、房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)需要(實際上是必須，因為房地產(chǎn)交易管理部門一般和房地產(chǎn)評估機構(gòu)是一伙的)，要求對交易的房地產(chǎn)進行價格評估;3、由買方到財政部門繳納契稅，賣方到地方稅務(wù)局申報繳納營業(yè)稅、個人所得稅(根據(jù)情況有優(yōu)惠政策)，任任何買賣雙方(也可以在合同或協(xié)議中約定一方)到房地產(chǎn)交易管理部門繳納交易費、工本費;4、等待領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》5、買方持新的《房屋所有權(quán)證》和原來的《土地使用權(quán)證》到國土資源管理部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，工本費，領(lǐng)取新的《土地使用權(quán)證》

共有產(chǎn)權(quán)房屋，可以出售個人部分嗎?共有產(chǎn)權(quán)房屋出售的話必須要得到全部產(chǎn)權(quán)人的同意，只有部分人同意是不能出售房屋的。如果想要在共有產(chǎn)權(quán)房屋出售中得到更多的利益，可以咨詢法邦網(wǎng)相關(guān)房產(chǎn)律師。