案情簡(jiǎn)介：關(guān)于商品房預(yù)售合同格式條款的解釋

被告恒大地產(chǎn)集團(tuán)重慶有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)恒大公司）主要從事精裝商品房的開(kāi)發(fā)、預(yù)售活動(dòng)。2009年，被告與原告何志剛簽訂《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：恒大公司在2011年6月30日前交付房屋時(shí)，與該房屋正常使用直接關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，包括通電，須符合使用條件，否則視為被告延期交樓，構(gòu)成違約。何志剛收房入住后發(fā)現(xiàn)，房屋接通的是臨時(shí)用電而非城市生活用電，認(rèn)為被告違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

法院判決：駁回原告的訴訟請(qǐng)求

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋在交付前通過(guò)竣工驗(yàn)收，且原告也認(rèn)可已通電，應(yīng)視為被告履行了合同義務(wù)。故判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

律師說(shuō)法：預(yù)售合同條款的解釋

預(yù)售合同條款的解釋?xiě)?yīng)兼顧合同正義。以合同自由為代表的意思自治是整個(gè)私法的基石，而以誠(chéng)實(shí)信用為代表的權(quán)利本位是私法的中心。通常，在當(dāng)事人交易行為、意思表示完全自由且交易能力相當(dāng)時(shí)，他們的合同自由和權(quán)利應(yīng)得到充分尊重，外力不宜介入。但是，現(xiàn)代市場(chǎng)復(fù)雜，尤其是某些特定行業(yè)或領(lǐng)域，雙方的交易能力往往明顯不對(duì)稱(chēng)，一方濫用交易優(yōu)勢(shì)而導(dǎo)致交易結(jié)果不正義的情形時(shí)有發(fā)生，適當(dāng)?shù)耐獠扛深A(yù)平衡合同自由和正義實(shí)屬必要。

本案屬于預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，雙方交易的是期房而非現(xiàn)房。首先，被告作為全國(guó)知名的大型地產(chǎn)企業(yè)，其占有的社會(huì)資源和信息量是作為相對(duì)方的原告所無(wú)法企及的，因此，在預(yù)售合同的整個(gè)締約、履約過(guò)程中，被告一直處于主動(dòng)和優(yōu)勢(shì)地位，掌控更多的關(guān)鍵信息，擁有更多的話語(yǔ)權(quán)；相反的，原告等購(gòu)房者多處于被動(dòng)地位，信息基本來(lái)源于對(duì)方，沒(méi)有更多與對(duì)方討價(jià)還價(jià)的機(jī)會(huì)。其次，關(guān)于房屋交易的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，作為專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的被告，相對(duì)于一般購(gòu)房者的原告而言，同樣具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；而對(duì)于期房，被告還擁有對(duì)未來(lái)房屋質(zhì)量、小區(qū)及周邊環(huán)境等關(guān)鍵信息的絕對(duì)掌控，原告對(duì)此知之較少，締約多是基于對(duì)被告的信賴(lài)，這種信賴(lài)甚至是盲目的。再次，售房者并不會(huì)及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地披露所有的交易信息，以便充分滿足購(gòu)房者的知情權(quán)，相反，他們通常總是充分利用自己的交易優(yōu)勢(shì)來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的利益最大化?；谏鲜銮闆r，法院對(duì)有爭(zhēng)議的合同條款的解釋?zhuān)谧鹬睾贤杂傻耐瑫r(shí)，也應(yīng)充分顧及交易的實(shí)質(zhì)正義。

在雙方對(duì)預(yù)售合同格式條款的理解產(chǎn)生重大分歧時(shí)，應(yīng)作出有利于購(gòu)房者的解釋。合同法和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定，當(dāng)合同當(dāng)事人對(duì)格式條款的理解發(fā)生分歧時(shí)，應(yīng)適用特殊解釋方法，作出對(duì)格式條款擬訂者不利的解釋?zhuān)员阆拗茩?quán)利濫用，維護(hù)正常交易秩序，保障消費(fèi)者利益，體現(xiàn)正義精神。預(yù)售合同是格式合同，一份正規(guī)合同文本包含了大量的信息，但銷(xiāo)售方對(duì)此早已了然于胸，而一般購(gòu)房者則不同，只有在準(zhǔn)備簽署合同時(shí)，他們才能見(jiàn)到正式合同文本，并沒(méi)有足夠時(shí)間逐條逐款認(rèn)真、仔細(xì)地閱讀，對(duì)合同內(nèi)容的把握往往顧此失彼，甚至稍有遲疑，就會(huì)喪失簽約機(jī)會(huì)。因此，作為格式條款，本案中關(guān)于商品房“通電”的約定，因雙方對(duì)其具體內(nèi)涵理解不一致，法院對(duì)此應(yīng)作出不利于被告的解釋?zhuān)J(rèn)定“通電”并非接入臨時(shí)用電，被告沒(méi)有按約履行義務(wù)。

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