一、什么是商品房預(yù)約合同？

“對未來訂立一定內(nèi)容契約之約定，稱之為契約?！薄赌鞲缑穹ǖ洹芬?guī)定：人們可以用合同方式承擔(dān)于將來訂立一個合同的義務(wù)，締結(jié)合同的允諾或者其他預(yù)備協(xié)議，可以是單方的或雙方的?！睹佤斆穹ǖ洹芬?guī)定：通過將訂立合同的協(xié)議，當(dāng)事人使自己承擔(dān)在將來訂立一個確定性合同的義務(wù)。一般認為，預(yù)約合同包括意向書、允諾書、認購書、購買不動產(chǎn)的定金收據(jù)、原則協(xié)議、諒解備忘錄、協(xié)議要點、談判紀要等。“預(yù)約，或稱預(yù)備性契約，是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性本合同達成的書面允諾或協(xié)議”。“契約有預(yù)約與本約之分，兩者異其性質(zhì)及效力，預(yù)約權(quán)利人僅得請求對方履行訂立本約之義務(wù)，不得逕依預(yù)訂之本約內(nèi)容請求履行，非不得就標(biāo)的物及價金之范圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認定買賣本約已成立”。

二、商品房預(yù)約合同有什么特征？

一般認為，預(yù)約合同應(yīng)具備下列特征：“第一，預(yù)約合同是諾成合同。諾成合同不受要物約束，強調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用的特征，對于預(yù)約尤其地明顯和重要。第二，預(yù)約是談判期間對未來事項的預(yù)先規(guī)劃。第三，預(yù)約之標(biāo)的是當(dāng)事人為將來訂立本約而談判。第四，預(yù)約必須具備書面形式。第五，有效的預(yù)約應(yīng)當(dāng)是有約束力的法鎖?！薄耙弧㈩A(yù)約亦是合同，達成合議屬應(yīng)有之義;二、當(dāng)事人須有受協(xié)議約束的意思，否則意向性協(xié)議不能發(fā)生合同的效力;三、預(yù)約合同的內(nèi)容應(yīng)具有確定性?！睂︻A(yù)約合同的內(nèi)容應(yīng)有哪些要求呢?一般認為，預(yù)約合同包括確定條款和不確定條款兩部分組成，確定條款應(yīng)當(dāng)是雙方已達成的具有本約效力的合同條款。不確定條款即處于未決狀態(tài)的條款，即確認某些權(quán)利義務(wù)關(guān)系的條件尚未成熟，在存在事實和法律上的障礙時，當(dāng)事人簽訂的權(quán)利義務(wù)不確定的合同條款?！邦A(yù)約為訂立本約而存在，其詳備程度總的來說不如本約，但仍應(yīng)滿足基本的確定性要求。換言之，預(yù)約應(yīng)具備合乎法律行為的基本條件?！薄斗▏穹ǖ洹芬?guī)定：雙方當(dāng)事人就標(biāo)的物及其價金相互同意時，買賣的預(yù)約即轉(zhuǎn)化為買賣。若此種買賣預(yù)約之標(biāo)的物為已將分塊出售的地產(chǎn)時，則對該預(yù)約的承諾及本約，以支付部分價金并占有該動產(chǎn)而成立。訂立本約的日期，即使是事后補訂的，也應(yīng)是交付第一部分價金之日。

由此可見，一般買賣預(yù)約是對除標(biāo)的物、價金以外的其他事項的合意;不動產(chǎn)買賣預(yù)約則要求更高的確定性，不僅標(biāo)的物、價金、其他事項需要應(yīng)予約定，而且要求有條件的占有該不動產(chǎn)并支付部分價金，旨在保護不動產(chǎn)交易安全，保護不特定多數(shù)買受人的合法權(quán)益?！睹佤斆穹ǖ洹芬?guī)定：訂立合同的協(xié)議，應(yīng)包含確定性合同的基本要素，選擇性合同應(yīng)包含確定性合同的全部要素和條件?！吨抢穹ǖ洹芬?guī)定：訂立合同的允諾預(yù)產(chǎn)生債務(wù)，則必須滿足四項條件，即依書面造成，本約非法律上可宣告無效，允諾包含能確定本約訂立的時間的條件或期限，允諾已對本約進行詳細約定而僅缺乏使本約完成的物之讓渡行為或法定形式。上述規(guī)定表明，許多國家法律對預(yù)約合同的確定性要求不盡相同，但規(guī)定均應(yīng)包含將來訂立本約的基本條件和基本內(nèi)容。