一、什么是商品房包銷？

商品房包銷是隨市場經(jīng)濟規(guī)律應(yīng)運而生的房地產(chǎn)營銷方式。那么，商品房包銷到底是一種什么法律性質(zhì)的行為呢?目前我國立法沒有規(guī)定，理論界和實務(wù)界對此認識不一，也尚未定論。最高人民法院為穩(wěn)妥起見，制作的司法解釋也沒有對商品房包銷合同的性質(zhì)予以歸類，只是根據(jù)司法實踐中的通常做法，將其作為一種無名合同予以規(guī)范。

根據(jù)我國《合同法》的原理，按照合同的內(nèi)容或者名稱是否為法律所明確規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)，將合同劃分為有名合同和無名合同;有名合同是指法律上直接調(diào)整并賦予一定名稱的合同;無名合同是指法律上沒有直接規(guī)定名稱也未作出特殊規(guī)定的合同。無名合同都是隨著社會經(jīng)濟生活發(fā)展的需要而形成的合同，如勞務(wù)合同、搬遷合同，包銷合同也是如此。因此，沒有必要將包銷合同一定要歸屬于那一類。對于無名合同應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)事人的意思自治和合同目的，適用與該合同相類似的有名合同的法律規(guī)定處理，沒有類似的有名合同的，根據(jù)《合同法》第八條的規(guī)定，應(yīng)用《合同法》的原則和民法原理處理。

二、商品房包銷合同有那什么特征？

商品房包銷合同可以概括以下特征:

(1)合作性——出賣人與包銷人之間包銷商品房的合作關(guān)系;

(2)占有性——包銷人對包銷商品房享有銷售權(quán)，并有權(quán)獲取銷售溢價;

(3)風(fēng)險性——包銷期限滿未銷售的商品房，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買;

(4)時間性——商品房包銷合同中約定的包銷期限。