一、一房二賣合同如何履行？

“一房二賣”中兩份合同均為有效的，而履行只能是其中之一，另一份合同則目的落空，買房人只能向賣房人追究違約責(zé)任。這種情況下，哪一份合同應(yīng)該得到履行，哪一份因得不到履行而可以向賣房人追究違約責(zé)任。要解決這一問題，首先應(yīng)該債權(quán)與物權(quán)的關(guān)系問題。債權(quán)與物權(quán)有著明顯的不同，債權(quán)為對人權(quán)，相對權(quán)，不能對抗合同外的第三人；而物權(quán)是對世權(quán)，絕對權(quán)，可對抗第三人。當(dāng)事人訂立合同會引起合同之債，這是一種債權(quán)行為，而房屋過戶則是一種物權(quán)行為，引起房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，對外則起著公示和對抗的效力。因此哪一份合同應(yīng)該得到履行，應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況予以分別處理。

（一）兩份合同均未辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)。對于合同倒簽等欺詐行為，若有證據(jù)足以證明合同倒簽，該合同應(yīng)認(rèn)定無效，若無充足證據(jù)證明合同倒簽，則應(yīng)認(rèn)定為有效合同，仍對簽署時間在前的合同作優(yōu)先履行，而合同未得到履行的買房人可以從賣房人處得到的違約賠償來補(bǔ)救合同未實(shí)際履行所產(chǎn)生的后果。

（二）兩份合同均未辦理登記，其中一份合同已將標(biāo)的物房屋交付。其中一份合同得到實(shí)際履行，體現(xiàn)了賣房人的意愿，這種履行也是合法履行，這時，我們應(yīng)當(dāng)遵從合同的實(shí)際履行原則，維護(hù)已完成的交易。

（三）合同中一份房屋已進(jìn)行了過戶登記，其它未作登記，且房屋未轉(zhuǎn)移。因房屋的過戶登記是物權(quán)變更范疇，既然已過戶，房屋的產(chǎn)權(quán)人就已發(fā)生變更，再要求原賣房主履行合同已不可能，這時我們應(yīng)按物權(quán)公示及對抗性原理，確認(rèn)已辦理過戶登記手續(xù)的合同的效力。

（四）兩份合同中，有一份已過戶登記，有一份已交付房屋。這種情況下較難處理，主要是實(shí)際審判工作中難以協(xié)調(diào)三方關(guān)系。我們還應(yīng)按物權(quán)公示性及對抗性原理來解決這一問題，這是符合法理的。因此，無論房屋是否交付，對于已登記的房屋所有權(quán)效力任何人都無法對抗。我們只能認(rèn)定已登記過戶的房屋實(shí)際履行的效力，而排除其它合同的履行。

二、一房二賣如何保護(hù)買房人？

在其中一方合同得以履行的情況下，另一份合同當(dāng)然無從履行，這時，購房者要想得到法律上的保護(hù)，只能通過追究賣房者的違約責(zé)任來維護(hù)自己的利益。這又會出現(xiàn)兩種情況，下面我們分別探討。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約的處理及法律適用

首先，應(yīng)當(dāng)明確，房地產(chǎn)企業(yè)與買房人訂立的數(shù)份買賣合同，是都有法律效力的。如果一份合同履行而導(dǎo)致另一份合同不能履行的情況下，可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定予以處理。該解釋所針對的商品房買賣合同就是指的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。該司法解釋第一條規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。”

該司法解釋規(guī)定了買房者可以向賣房者主張的多種違約請求權(quán)，包括懲罰性賠償請求權(quán)，又分先買者的請求權(quán)和后買者的請求權(quán)，都是不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。先買者的懲罰性賠償請求權(quán)規(guī)定是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。后買者的懲罰性賠償請求權(quán)則體現(xiàn)在第九條的規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。

其次，惡意串通的情況下先買者的無效請求權(quán)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持?！眲偛盼覀冋劶暗那昂髢蓚€合同都有效是在雙方?jīng)]有惡意串通的情況下，這個司法解釋將雙方惡意串通作為合同無效的一個事由體現(xiàn)了與合同法的相互銜接，我國合同法第五十三條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；”是“合同無效”的法定事由之一。通過以上可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）一般賣房者違約的處理與法律適用

我們所講的一般賣房者是指非通過買賣房屋進(jìn)行經(jīng)營的房地產(chǎn)企事業(yè)，而是自已生活居住使用或者經(jīng)營所有的房屋因生活需要或者經(jīng)營所需而將房屋賣出變現(xiàn)的個人或者企業(yè)。一般賣房者若違約，不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，因?yàn)樵摻忉屖翘刂阜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)；也不能適用《中華人民共和國消者權(quán)益保護(hù)法》，因?yàn)樵摲ㄋ刂傅膶Ｖ附?jīng)營者與消費(fèi)者之間出現(xiàn)的爭執(zhí)，而一般賣房者是不能算為經(jīng)營者的。這種情況下，爭議的處理應(yīng)以合同法作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任。這時，不能主張懲罰性賠償，即不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，而只能主張返還購房款及利息，賠償損失。