房屋差價損失屬損害賠償范圍嗎

對于合同解除后損害賠償?shù)姆秶烤故欠癜男欣妫覈贤ㄎ醋髅鞔_規(guī)定，理論及實務(wù)界對此意見并不一致。通行觀點認為，合同解除的效力是使合同恢復到締約前的狀態(tài)，而履行利益是在合同得到履行后才可能產(chǎn)生。

因此在當事人選擇了合同解除的情況下，非違約方不應得到履行利益的賠償。合同解除的賠償范圍僅包括以下幾種：合同解除后，因恢復原狀而發(fā)生的損害賠償;管理維修標的物所生費用;非違約方因返還本身而支出的費用。但是亦有觀點認為，合同解除時的損害賠償應是債務(wù)不履行的損害賠償，履行利益包括在合同解除后的損害賠償范圍之內(nèi)。其認為，在合同解除前，合同已經(jīng)依法成立，當事人一方違反合同的，就應根據(jù)法律的規(guī)定承擔債務(wù)不履行的責任。這種責任客觀存在。無論當事人是否解除合同均無影響。合同解除情況下的“恢復原狀”，是在原給付方面的歸還，并沒有涵蓋履行利益，因而出于對解除權(quán)人的周全保護，還應當認為存在履行利益的賠償(并不限于信賴利益的賠償)。合同解除場合的損害賠償，依然是因違約而發(fā)生的損害賠償。

應當看到，在房屋買賣合同案件中，在出賣人違約導致實際履行在法律上或事實上已成為不可能，或履行費用過高，實際履行已不必要時，對履行利益不進行保護對于買受人來說明顯有失公平。此時，買受人選擇解除合同并非出于自愿，而是由于出賣人的過錯不得不解除合同，解除合同完全可能不是因為繼續(xù)履行對買受人不利。比如，在“一房兩賣”的情況下，因房價大幅上漲，出賣人已將房屋另售他人并已合法過戶，而未取得房屋的購房人已付房款數(shù)額不大，則即便根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條的規(guī)定，判令出賣人加倍賠償亦不足以防止出賣人因違約而獲得巨大利益。

在審判實踐中，很多房屋買賣合同案件引發(fā)的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房價上漲原因，對原來的出賣價格不滿意而拒絕履行合同，并采取多種方式獲得額外利潤，出賣人往往首先要求買受人加價，加價不成，則可能采取串通第三人訴至法院要求確認買賣合同無效，比如由夫或妻一方主張買賣合同未經(jīng)共有人同意，比如由第三人以承租人身份主張優(yōu)先購買權(quán)要求確認買賣合同無效，甚至直接以高價將房屋賣與第三人并辦理過戶手續(xù)。在此情況下，如果將損害賠償范圍限定在信賴利益，則在違約方違約本身即是為獲得比履行所能獲得的更多利益的情況下，此種賠償對違約方十分有利。因此，對買受人進行履行利益的賠償，才能取得遏制及懲罰違約行為的效果。

如何確定房屋差價損失

如何確定房屋升值的差價損失，我國法律和司法解釋均無具體的規(guī)定，可參照國內(nèi)部分地區(qū)的司法實踐經(jīng)驗確定如下認定原則：

1、如果雙方當事人對房屋升值的差價損失能夠通過協(xié)商確定的，則按照其約定;

2、如雙方當事人不能協(xié)商確定的：

(1)原則上可比照最類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓同層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋升值的損失;

(2)無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋升值的差價損失。

3、認定損失的時間點應從保護守約的買受人的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方開發(fā)商的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的升值情況等，合理確定。

4、守約的買受人損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約的開發(fā)商能預見的因房屋升值而產(chǎn)生的差價。