案例簡(jiǎn)介： 開(kāi)發(fā)商違反預(yù)售合同 到手的房子飛了

2004年2月16日，原告張某與被告同x公司訂立商品房預(yù)售合同，明確約定被告開(kāi)發(fā)的橙x小區(qū)彩園組團(tuán)x號(hào)樓x單元xxx室商品房出售給原告，建筑面積為123平方米，價(jià)格為2568元／平方米，并約定原告向被告繳房款定金等。合同簽訂后，原告按合同約定履行了給付定金的義務(wù)，但被告遲遲于2009年開(kāi)工建設(shè)，并公然違約，將房屋面積縮小為90平方米，并單方面提高售房?jī)r(jià)格。遂張某便將同x公司訴至法院，請(qǐng)求法院判令被告同x公司依法按原合同價(jià)格賠償原告房屋(不低于90平方米)一套并賠償其他損失100000元。

法院判決：預(yù)售合同為預(yù)約合同 開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任

經(jīng)審理查明，原告與被告所簽訂的商品房預(yù)購(gòu)合同不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即一般情況下預(yù)售合同中是否具備雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期等內(nèi)容。因張某訂購(gòu)的商品房尚處在規(guī)劃之中而沒(méi)有進(jìn)行施工，被告同x公司也沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可，所以雙方訂立的預(yù)售合同并未對(duì)房屋交付時(shí)間、違約責(zé)任等作明確規(guī)定，因此為預(yù)約合同。

對(duì)于違反預(yù)約合同而應(yīng)承擔(dān)的法律后果，同x公司因國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定而致使商品房開(kāi)工建設(shè)日期拖延，建設(shè)規(guī)劃變更、面積變化改變房屋原計(jì)劃，非故意違約，但同x公司在未取得商品房預(yù)售許可時(shí)即對(duì)尚未開(kāi)工建設(shè)的商品房進(jìn)行出售違反了有關(guān)的法律法規(guī)，其行為具有違法性，而且同x公司對(duì)于以上情況估計(jì)不足導(dǎo)致無(wú)法履行預(yù)約，應(yīng)返還張某預(yù)繳的50000元購(gòu)房款并就此給張某造成的損失予以150000元的賠償，駁回原告張某其他訴訟請(qǐng)求。

律師說(shuō)法：開(kāi)發(fā)商違反預(yù)售合同約定 如何區(qū)分本約與預(yù)約

按照傳統(tǒng)民法理論，當(dāng)事人之間簽訂的合同可以分為預(yù)約合同和本約合同，預(yù)約合同的目的在于當(dāng)事人對(duì)將來(lái)簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃，其主要意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平、誠(chéng)信原則進(jìn)行磋商以達(dá)成本約合同的義務(wù)。本約合同則是對(duì)雙方特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。預(yù)約合同既可以是明確本約合同的訂約行為，也可以是對(duì)本約合同的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，其中對(duì)經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定的本約內(nèi)容，將來(lái)簽訂的本約合同應(yīng)予直接確認(rèn)，其他事項(xiàng)則留待訂立本約合同時(shí)繼續(xù)磋商。

依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定:

商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式

（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

明確以上內(nèi)容的購(gòu)房合同才能作為本約合同發(fā)生法律效力，因此廣大市民在預(yù)購(gòu)商品房時(shí)一定要注意!

以上就是關(guān)于商品房預(yù)售合同違約如何處理的一些問(wèn)題，若有其它房產(chǎn)糾紛也可咨詢法邦網(wǎng)專業(yè)房產(chǎn)律師，我們將詳細(xì)為您解答。