案情簡(jiǎn)介：入住尚未過戶的房屋引糾紛

為了方便孩子上學(xué)，2015年1月17日，徐某與劉某簽訂了《房屋買賣合同》，約定劉某將其一套學(xué)區(qū)房出售給徐某。合同簽訂后，徐某將房款一次性交付給劉某，劉某出具了收條，并將房屋的所有權(quán)證、鑰匙交付給徐某。后徐某入住該房，陸續(xù)繳納了水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。因該房屋是劉某從他人處購得，徐某購買該房屋時(shí)，劉某僅有該房屋的所有權(quán)證，沒有土地證，因此，徐某沒能辦理過戶手續(xù)。

2016年5月，法院在審理謝某與劉某民間借貸一案時(shí)，謝某提出訴前財(cái)產(chǎn)保全，要求查封劉某名下的財(cái)產(chǎn)。法院作出裁定查封劉某名下的房屋。后謝某向法院提起訴訟，法院審理后調(diào)解結(jié)案，并制定了民事調(diào)解書，規(guī)定劉某償還謝某借款，于2016年8月10日前付清。調(diào)解書生效后，劉某沒有履行義務(wù)，謝某于是向法院申請(qǐng)執(zhí)行被查封的房屋。對(duì)此，徐某提出執(zhí)行異議，指出該房屋已由自己全款購買并實(shí)際居住，要求法院停止對(duì)該房屋的執(zhí)行，解除對(duì)涉案房屋的查封、評(píng)估和拍賣。

法院裁定：停止房屋的強(qiáng)制執(zhí)行

本案中，徐某與劉某之間的《房屋買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，買賣合同有效。劉某出具的收條，證實(shí)徐某支付了全部價(jià)款。徐某提供的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)發(fā)票等證據(jù)證實(shí)其已經(jīng)實(shí)際占有涉案房屋。故法院裁定停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行。

律師說法：房屋能否被強(qiáng)制執(zhí)行

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（下稱《規(guī)定》）第17條關(guān)于停止執(zhí)行的規(guī)定，第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。也就是說阻卻房屋執(zhí)行的條件包括四項(xiàng)：一是存在真實(shí)、有效的《房屋買賣合同》；二是購買人已經(jīng)支付全部價(jià)款；三是購買人實(shí)際占有房屋；四是購買人對(duì)未辦理房屋過戶手續(xù)沒有過錯(cuò)。

《規(guī)定》中的“第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)”，是指第三人未能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，是由于被執(zhí)行人不協(xié)助辦理登記等非第三人過錯(cuò)造成。本案房屋沒有及時(shí)過戶的原因是雙方當(dāng)事人在買賣房屋時(shí)，僅僅取得了房屋所有權(quán)證，未取得房屋的土地證。劉某購房時(shí)該地區(qū)實(shí)行兩證分離；而當(dāng)徐某辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，該房屋又處于被查封狀態(tài)，不具備過戶登記條件，因此，未辦理過戶登記并非徐某的原因，其不存在過錯(cuò)。因此，法院裁定停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行。

另外，根據(jù)合同法第60條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。徐某與劉某訂立的《房屋買賣合同》，是雙方自愿簽訂的合同，辦理房屋過戶手續(xù)是劉某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的協(xié)助義務(wù)。如果徐某向法院提出請(qǐng)求，要求劉某協(xié)助辦理涉案房屋的過戶手續(xù)，法院也應(yīng)當(dāng)支持。

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