驚了！新房窗戶竟是畫(huà)的

黑龍江電視臺(tái)“新聞夜航”微信公眾號(hào)消息：今年3月份李艷韜買(mǎi)了一套期房，因?yàn)楫?dāng)時(shí)房子還沒(méi)蓋完，所以他是通過(guò)沙盤(pán)選的房。當(dāng)時(shí)李艷韜買(mǎi)了小區(qū)3號(hào)樓的一套房子。

沙盤(pán)上顯示有窗戶，樓房的窗戶卻是畫(huà)上去的，這樣的反差讓李艷韜無(wú)法接受。李艷韜說(shuō)，窗子畫(huà)得水平?jīng)]得說(shuō)，跟真的一樣，可心里總覺(jué)得別扭。因?yàn)橐院笞∵M(jìn)去，樓梯間沒(méi)有窗戶采光就會(huì)受到影響，會(huì)非常暗，心情也會(huì)大打折扣。

夜航記者幫忙聯(lián)系了開(kāi)發(fā)單位，設(shè)計(jì)部經(jīng)理?xiàng)顤|國(guó)向記者展示了3號(hào)樓的設(shè)計(jì)施工圖紙。那么李艷韜買(mǎi)房時(shí)看到的沙盤(pán)，為什么和實(shí)際情況有不同呢？楊經(jīng)理說(shuō)，沙盤(pán)是早于施工圖做的，所以有些地方和施工圖稍微有一些出入。

一般情況下，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)，事先會(huì)出一個(gè)效果圖，沙盤(pán)就是在效果圖的基礎(chǔ)上制作的。但是在正式施工建設(shè)時(shí)，需要由環(huán)保、消防、規(guī)劃等各部門(mén)審批，形成一個(gè)設(shè)計(jì)施工圖。

設(shè)計(jì)施工圖一般比效果圖形成的晚，所以在個(gè)別地方確實(shí)會(huì)存在差別。大家購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，除了看沙盤(pán)以外，還要多與售樓人員咨詢細(xì)節(jié)。弄清沙盤(pán)與實(shí)際情況的區(qū)別再做出選擇。

采光權(quán)受損該如何維權(quán)

如果李先生的新房采光權(quán)受損該如何維權(quán)呢？

1、開(kāi)發(fā)商采光權(quán)違約的實(shí)務(wù)認(rèn)定

如果開(kāi)發(fā)商所給予的房屋采光權(quán)低于國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商是否明確承諾均屬于違反法律規(guī)定，除業(yè)主明確認(rèn)可外，開(kāi)發(fā)商均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商承諾給予高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)之上的采光權(quán)而實(shí)際未達(dá)到約定要求的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但實(shí)務(wù)中為規(guī)避法律責(zé)任，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)在合同中就房產(chǎn)采光問(wèn)題做特別詳細(xì)的約定。但是其為了吸引客戶購(gòu)買(mǎi)有時(shí)會(huì)在廣告中就此類(lèi)事項(xiàng)做大量宣傳。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”但是關(guān)于“具體明確”的法律認(rèn)定仍然屬于法官自由裁量權(quán)的范圍，尤其對(duì)于介乎左右之間的措辭，訴訟對(duì)于維權(quán)者本身就存在敗訴風(fēng)險(xiǎn)。

2、開(kāi)發(fā)商欺詐問(wèn)題的實(shí)務(wù)認(rèn)定

開(kāi)發(fā)商故意隱瞞房屋所處位置的規(guī)劃或虛構(gòu)了某些影響房屋購(gòu)買(mǎi)的重要因素以騙取購(gòu)買(mǎi)者簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同的屬于因欺詐而訂立的合同，在合同法上屬于可變更可撤銷(xiāo)的合同。但是應(yīng)當(dāng)注意具有撤銷(xiāo)權(quán)的業(yè)主自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán)的，合同撤銷(xiāo)權(quán)自動(dòng)消滅。業(yè)主如果要證明開(kāi)發(fā)商存在采光權(quán)欺詐，應(yīng)當(dāng)就開(kāi)發(fā)商明知所處規(guī)劃區(qū)的涉案房屋采光會(huì)受到影響而故意隱瞞這一事實(shí)或虛構(gòu)采光權(quán)無(wú)影響的事實(shí)。

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