案情簡(jiǎn)介：出賣(mài)抵押房買(mǎi)賣(mài)合同引糾紛

洛陽(yáng)某房地產(chǎn)公司將其開(kāi)發(fā)的一套房屋賣(mài)與李某并辦理了過(guò)戶(hù)，李某將該房屋向銀行抵押。后該房地產(chǎn)公司向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁其與李某簽訂的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》無(wú)效，并獲支持。2014年初，該房地產(chǎn)公司又與張先生簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》將該房屋賣(mài)與張先生，并交予張先生實(shí)際占有使用。四個(gè)月后張先生被法院通知騰房，因該房屋要被拍賣(mài)，原因是李某此前將該房屋向銀行抵押，銀行起訴李某償還借款并請(qǐng)求確認(rèn)抵押權(quán)。銀行獲支持后，向法院申請(qǐng)查封并執(zhí)行。于是張先生向法院提起訴訟。

法院審理：出賣(mài)抵押房買(mǎi)賣(mài)合同不沖突

法院審理后，認(rèn)定該房地產(chǎn)公司在與張先生進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)未通知抵押權(quán)人及告知買(mǎi)受人，根據(jù)《物權(quán)法》及《擔(dān)保法》規(guī)定，并不必然導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，而是可由買(mǎi)受人根據(jù)其意愿選擇行使滌除權(quán)取得房屋繼續(xù)履行合同，或者請(qǐng)求撤銷(xiāo)、解除合同。張先生要求解除合同，賠償損失應(yīng)予支持。

律師說(shuō)法：出賣(mài)抵押房合同的效力如何

出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的房屋，應(yīng)告知買(mǎi)受人，在未告知買(mǎi)受人的情況下，合同無(wú)效還是有效，不能一概而論。根據(jù)《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該規(guī)定確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果要相區(qū)分，即物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。

關(guān)于抵押合同與買(mǎi)賣(mài)合同的相互關(guān)系，二者并不一定相互沖突，在已經(jīng)抵押登記的情況下只要買(mǎi)受人愿意接受已經(jīng)抵押的房產(chǎn)，抵押合同有效，買(mǎi)賣(mài)合同亦可有效，但在未登記的情況下抵押權(quán)人不得對(duì)抗已辦理過(guò)戶(hù)登記的買(mǎi)受人。

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