案情簡介：因“免責(zé)事由”推遲交房

2015年8月15日，張先生夫婦向東聯(lián)公司購買坐落于上海市的一處房屋，房價(jià)款為161萬元。雙方在預(yù)售合同中約定：東聯(lián)公司于2015年12月31日前交付房屋，除不可抗力外，如未按期交房，東聯(lián)公司賠付已付購房款每日0.02%的違約金。同時(shí)，雙方在合同補(bǔ)充條款中約定：如發(fā)生因供水、供電、煤氣、排水等公共配套設(shè)施的延誤、規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致的工程推延、政府政策變化等情況，不屬于東聯(lián)公司逾期交付房屋，但東聯(lián)公司應(yīng)及時(shí)通知張先生夫婦，通報(bào)該客觀情況。

簽約后，張先生夫婦陸續(xù)支付了購房款，可直到2016年6月，才收到東聯(lián)公司發(fā)出的入住通知書。雙方于2016年7月1日辦理了交房手續(xù)。為何實(shí)際交房會(huì)比原定的交房時(shí)間晚了半年呢？原來，因土地征收未完成，市政燃?xì)夤艿琅涮坠こ虩o法按計(jì)劃開工，處于停滯狀態(tài)。2015年3月27日，東聯(lián)公司在得知該情況后曾向政府部門發(fā)函催促，至2016年4月20日，配套工程才最終完成，交房時(shí)間也因此而延遲。

法院審理：開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任

上海一中院認(rèn)為，東聯(lián)公司早在2015年3月27日就已明知配套工程受阻停滯，產(chǎn)生了自身無法控制的延誤風(fēng)險(xiǎn)，其應(yīng)當(dāng)將該情況及時(shí)告知購房者。但東聯(lián)公司在2015年8月15日簽約時(shí)對張先生夫婦隱瞞了該風(fēng)險(xiǎn)，仍然承諾于2015年12月31日交房。在此前提下，購房者有理由相信東聯(lián)公司設(shè)置的交房期限具有現(xiàn)實(shí)可行性，原有的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)能夠及時(shí)消除，如果沒有在后續(xù)履行中出現(xiàn)新的免責(zé)事項(xiàng)，則在該期限內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)交房。張先生夫婦主張責(zé)任限制條款的適用范圍是針對簽約后新發(fā)生的不確定風(fēng)險(xiǎn)，符合誠實(shí)信用的解釋規(guī)則。在雙方當(dāng)事人對格式合同條款的理解存在分歧的情況下，應(yīng)作有利于相對人的解釋，鑒于誠實(shí)信用原則下的購房者信賴?yán)鎯r(jià)值高于格式條款提供者的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)限定利益，應(yīng)認(rèn)定責(zé)任限制條款不能適用于本案，東聯(lián)公司應(yīng)向張先生夫婦支付逾期交房違約金。鑒于因張先生夫婦自愿按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)的55%比例主張違約金，故法院改判由東聯(lián)公司向張先生夫婦支付逾期交房違約金人民幣32292.15元。

律師說法：簽約時(shí)隱瞞的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)是否擔(dān)責(zé)

在商品房買賣過程中，買賣雙方本應(yīng)秉持誠實(shí)信用原則，在簽訂預(yù)售合同時(shí)如實(shí)告知交易風(fēng)險(xiǎn)。在簽約時(shí)已知風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，卻沒有對其及時(shí)告知買家，即使責(zé)任限制條款有效，其適用范圍也是針對簽約后新發(fā)生的不確定風(fēng)險(xiǎn)，不適用于此前已存在并為開發(fā)商所知曉的風(fēng)險(xiǎn)。因此簽約時(shí)隱瞞的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，不適用免責(zé)條款。

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