案情簡介：二手房交易買方逾期不過戶違約引糾紛

2016年1月25日，經(jīng)第三人居間，原、被告簽訂房屋買賣合同一份，約定原告購買被告位于昆山市開發(fā)區(qū)錦華園XX幢XXX室房屋及車庫，合同總價530000元，合同生效之日起50日內(nèi)原告將首付款160000元支付被告，定金在付款時沖抵，雙方于2016年3月15日前辦理過戶手續(xù)，余款370000元由原告辦理貸款手續(xù)，同時合同還約定，任何一方未按照約定全面履行自己的義務(wù)，逾期超過45個工作日，守約方有權(quán)單方解除合同，違約方應(yīng)向守約方支付總房款的20%作為違約金，同時違約方應(yīng)向第三人交納房屋成交總價2%的服務(wù)費。合同簽訂當(dāng)日，原告依約支付被告定金20000元，此后，原告多次催促被告、第三人要求支付首付款并辦理過戶手續(xù)，但被告均置之不理，故起訴至法院。原告余某向本院提出訴訟請求：一、解除原告與被告簽訂的房屋買賣合同。二、被告支付違約金106000元。三、被告返還定金20000元。四、被告向第三人支付服務(wù)費10600元。五、本案訴訟費用由被告承擔(dān)。被告唐某辯稱，同意原告的第一項訴訟請求；對于定金部分，因定金在第三人處，不應(yīng)由其返還；中介費、訴訟費由原告承擔(dān)。原告稱被告違約，被告從未表示過不愿意出售涉案房屋，合同第四條約定任何一方未按合同約定履行義務(wù)，逾期超過45個工作日，守約方有權(quán)單獨解除合同，但是因被告房產(chǎn)證遺失需補辦，故而向第三人說明3月15日無法過戶，并解釋了原因。我方在4月28日拿到補辦好房產(chǎn)證，支付逾期違約金需自3月15日后的45個工作日，即5月17日之后，守約方有權(quán)提出解除合同，并支付違約金。本案原告在4月初就起訴要求解除合同并承擔(dān)違約金，依據(jù)規(guī)定，原告存在違約，故被告不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金，同時保留向原告主張總價款20%違約金的權(quán)利。

法院判決：違約方依約償還守約方損失

一、原告余某與被告唐某簽訂的《房屋買賣合同》于2016年5月24日解除。

二、被告唐某于本判決生效后十日內(nèi)返還原告余某定金20000元。

三、被告唐某于本判決生效后十日內(nèi)支付原告余某違約金106000元。

四、駁回原告余某的其他訴訟請求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費9100元，由原告余某負(fù)擔(dān)100元，被告唐某負(fù)擔(dān)9000元，此款原告余某已預(yù)交，由被告唐某于本判決生效后十日內(nèi)直接支付原告余某。

律師說法：合同解除及違約金計算方法

《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。第九十三條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。所以按照合同規(guī)定以及原告主張，合同依法解除。第九十六條規(guī)定：當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。本案中，被告對合同解除提出異議，但是并未在異議期間提出協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)，也未就何時辦理過戶手續(xù)達(dá)成補充協(xié)議，鑒于此，被告違約行為仍繼續(xù)，原告據(jù)此依約提出解除合同條件成就。第九十七條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。關(guān)于定金返還問題。原告依約支付了20000元定金，根據(jù)合同約定，定金可以抵充首付款，可視為該筆費用為預(yù)付款，雖定金存放在第三人處，但根據(jù)被告出具的收據(jù)顯示，應(yīng)視為被告已收到該筆款項，被告應(yīng)予返還。第一百一十四條第三款規(guī)定：當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。第一百一十六條之規(guī)定：第一百一十六條當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。因被告原因未能在約定時間辦理過戶手續(xù)，根據(jù)約定，一方違約逾期超過45個工作日，守約方有權(quán)提出解除合同，違約方應(yīng)向守約方支付總房款的20%作為違約金。

相關(guān)房屋買賣法律咨詢，請找法邦網(wǎng)專業(yè)律師！