案情簡(jiǎn)介：執(zhí)行房產(chǎn)涉及第三人權(quán)益，如何確定房產(chǎn)權(quán)屬

陳某三次向陸某借款420萬(wàn)元。陳某無(wú)力償還借款本金420萬(wàn)元和135萬(wàn)6500元的利息，他們同意抵押向銀行位于西安高新區(qū)的新路，西港國(guó)際大廈1樓1單元12603室和12605室的兩套住房（以下簡(jiǎn)稱保稅房屋或執(zhí)行債務(wù)主體）。2013年3月5日，陸某與陳某簽訂的協(xié)議，陳某在代表陸某同意償還銀行貸款及利息6803493.75元，而陳某將抵債房12159993.75元的價(jià)格向陸某支付拖欠陸某貸款本金和利息，銀行貸款的利息補(bǔ)償；協(xié)議還約定由陸某被取消贖回權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓稅。2013年3月11日至22日，宜昌的土地并委托趙俊宇陳羅平局外人占680.349375元，向銀行歸還貸款本息。陳某后來(lái)把房子給陸某。2013年4月9日，西安市房地產(chǎn)管理局受理了房屋轉(zhuǎn)讓債權(quán)，陸某還繳納了房屋轉(zhuǎn)讓稅。等待房產(chǎn)證陸某的期間，A銀行將向吉安市中級(jí)人民法院查封的抵債房，和抵押房屋轉(zhuǎn)讓暫停。陸某認(rèn)為，陳某將房屋轉(zhuǎn)讓給陸某償還其債務(wù)，陸某已抵押房屋的占有；被取消抵押品贖回權(quán)的房屋登記由西安市房地產(chǎn)管理局審批，頒發(fā)房產(chǎn)證；沒(méi)收的房屋被貸款擔(dān)保糾紛兩被告，法院不得查封、扣押房屋。根據(jù)“房屋登記辦法》第二十條、第二十二條的規(guī)定，在房屋過(guò)戶登記的過(guò)程來(lái)看，沒(méi)有法律的情況下，不得注冊(cè)，所以債務(wù)房應(yīng)批準(zhǔn)以陸某的名義注冊(cè)，陸某確認(rèn)的止贖房屋的所有權(quán)。此外，陳某將欠陸某和住房轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)的情況下，房屋過(guò)戶手續(xù)，與九江市爭(zhēng)議調(diào)解書(shū)的銀行同意再次掀起住房轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致債務(wù)房屋成為實(shí)施的主體，對(duì)實(shí)體權(quán)利的陸某直接抵債房房子侵權(quán)。

法院判決：不享有所有權(quán)

法院認(rèn)為，陸某與被告陳某在2013年3月5日簽訂的協(xié)議，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意圖，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，具有法律效力。A銀行、陸某和陳某之間存在惡意串通，簽訂“協(xié)議”是虛假的。因?yàn)锳銀行沒(méi)有提供相應(yīng)的證據(jù)來(lái)證明這一點(diǎn)，法院對(duì)此表示反對(duì)。A銀行還認(rèn)為，即使“協(xié)議”是真實(shí)的，但陸某和陳某簽署的“協(xié)議”沒(méi)有咨詢12603號(hào)房承租人是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，“協(xié)議”在有效狀態(tài)。法院認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)由承租人向法院決定，但承租人至今尚未向法院提出優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此該協(xié)議已生效?！眳f(xié)議”約定陳某將涉案房屋出售給陸某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣12159993.75元，5356500元的陳某（420萬(wàn)元和115萬(wàn)6500元的利息貸款本金）來(lái)抵消一部分購(gòu)買(mǎi)，剩余的6803493.75元購(gòu)買(mǎi)，從宜昌直接到府尹陳羅平的貸款本金還款。2012年5月22日，6月1日，6月4日，陳某三次登陸宜昌的借款120萬(wàn)元、230萬(wàn)元、70萬(wàn)元，共計(jì)420萬(wàn)元（約定月利率按3%計(jì)算，其中70萬(wàn)元貸款利息不是由雙方商定），結(jié)算，利息為115萬(wàn)6500元。陸某在2013年3月11日支付158493.75元，陳某，陳羅平2013年3月22日支付200萬(wàn)元和173萬(wàn)5000元，已全部支付收購(gòu)陳某。A銀行、陸某和陳某結(jié)算利息超過(guò)法定限額，其中70萬(wàn)元為未約定利息，未計(jì)算利息，部分資金不能認(rèn)定為宜昌支付。法院認(rèn)為，超過(guò)法律規(guī)定的利息不受法律保護(hù)，但陳某利息計(jì)算方式不提出異議，支付土地宜昌115萬(wàn)6500元利息，征得他們的同意，這是一個(gè)自愿的行為。

律師說(shuō)法：關(guān)于本案法律分析

中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)法第九條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，變更設(shè)立和登記法消除發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不影響，但法律另有規(guī)定的除外。2013年4月9日，西安市房地產(chǎn)交易管理中心是宜昌為土地轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)受理，也就是說(shuō)，只有在申請(qǐng)與受理階段的行為，并沒(méi)有達(dá)到認(rèn)證和注冊(cè)階段，不轉(zhuǎn)移所有權(quán)的土地，不享有所有權(quán)的房屋參與。無(wú)論是由于查封或其他原因，當(dāng)事人都無(wú)法辦理房屋過(guò)戶登記，如果沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓就沒(méi)有法律效力，陳某仍然是房子的主人。因此，不予支持。

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