案情簡(jiǎn)介：借他人名義買房，有哪些風(fēng)險(xiǎn)

2015年5月13日陳某購(gòu)買登記于湯某名下深圳鹽田某房屋，成交價(jià)380萬(wàn)，支付了定金，監(jiān)管了首期款，取得了貸款承諾，后湯某以自己不是實(shí)際產(chǎn)權(quán)人為由要求解除合同，陳某向鹽田法院提起繼續(xù)履行合同（強(qiáng)制過(guò)戶）訴訟，并查封了涉案房屋。

訴訟過(guò)程中，案外人詹某以涉案房屋系借親戚湯某名購(gòu)買，湯某不是實(shí)際產(chǎn)權(quán)人為由，提起借名買房訴訟，要求法院判決涉案房屋歸其所有并辦理過(guò)戶手續(xù)。

仲裁庭意見(jiàn)：借他人名義買房，有哪些風(fēng)險(xiǎn)

詹某因限購(gòu)委托湯某購(gòu)買涉案房屋，雙方存在借名買房的委托關(guān)系。但根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。涉案房產(chǎn)在未登記至詹某名下時(shí)，權(quán)屬不能僅依據(jù)詹某與湯某直接的約定即發(fā)生變動(dòng)，雙方之間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不具有物權(quán)效力。陳某已起訴湯某繼續(xù)履行合同在先，在此情形下，涉案房產(chǎn)權(quán)利歸屬的認(rèn)定已經(jīng)涉及第三人利益。陳某所享有的合同債權(quán)債務(wù)關(guān)系的性質(zhì)及地位與詹某對(duì)涉案房產(chǎn)所享有的權(quán)利性質(zhì)及地位是相同的。因此，本案中不宜對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)或判令過(guò)戶，遂駁回詹某的訴訟請(qǐng)求。

律師說(shuō)法：借他人名義買房，有哪些風(fēng)險(xiǎn)

借名購(gòu)房可能產(chǎn)生哪些風(fēng)險(xiǎn)：

1、沒(méi)有書面協(xié)議，一方否認(rèn)曾約定借名買房。借名買房的雙方多為親屬、朋友關(guān)系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，登記人可能因房屋價(jià)格上漲等因素否認(rèn)借名買房。

2、借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，即使簽訂了書面協(xié)議，但因規(guī)避政策，該協(xié)議存在被法院認(rèn)定無(wú)效的可能，借名買房人無(wú)法實(shí)現(xiàn)獲得房屋產(chǎn)權(quán)的目的。

3、在房屋滿足過(guò)戶條件時(shí)，是否協(xié)助辦理房屋過(guò)戶的主動(dòng)權(quán)掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風(fēng)險(xiǎn)。

4、購(gòu)買房屋后，借名人往往實(shí)際居住在房屋內(nèi)，但由于房屋登記在他人名下，而我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取登記原則，借名人面臨被起訴騰退房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

5、即便登記人認(rèn)可自己的“背房”身份，但如果其陷入訴訟，借名人很可能跟著吃掛落兒。因?yàn)榻杳I房是借名人和登記人之間的約定，根據(jù)公示公信原則，房屋所有權(quán)證載明登記人為所有權(quán)人，一旦登記人涉訴，該房屋作為其財(cái)產(chǎn)面臨被查封或處分的危險(xiǎn)。比如登記人離婚，其配偶就可以主張?jiān)摲课葑鳛榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)應(yīng)分割;或者登記人背上外債，債權(quán)人申請(qǐng)保全，就會(huì)使房屋被查封。

6、如果登記人將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，借名人的房子很可能打了水漂，再也要不回來(lái)。由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人就是房屋所有權(quán)人。如果第三人在不知情的情況下，從登記人手中買了房子，借名人就會(huì)面臨喪失房屋的可能，最終的結(jié)果只能依不當(dāng)?shù)美虻怯浫酥鲝堎r償。

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