案情簡介：經(jīng)適房買賣遭遇債權人主張權利

2009年5月，姚某將其所有的經(jīng)濟適用房（姚某于2004年4月進行產(chǎn)權登記）出售給張某，約定于2014年4月辦理過戶登記手續(xù)，隨后張某付清房款并裝修入住。雙方因故未能在約定的期限辦理過戶登記手續(xù)。

2014年1月，朱某與姚某、劉某民間借貸一案中，法院依朱某訴訟保全申請，查封了姚某名下該房屋。在執(zhí)行中，張某提出執(zhí)行異議，稱房屋買賣合同合法有效，并已按約支付房屋對價且實際占有，應排除執(zhí)行。朱某認為，張某與姚某簽訂的房屋買賣合同違反了國家關于經(jīng)濟適用房上市交易的規(guī)定，應屬無效合同；且房屋仍登記在姚某名下，尚未發(fā)生物權變動的效力，該房屋仍屬姚某的可供執(zhí)行財產(chǎn)，要求繼續(xù)執(zhí)行該房屋。

法院審理：法院支持購房者要房

海門法院經(jīng)審理認為，該案姚某將房屋出售給張某，并約定5年后辦理過戶手續(xù)，雙方簽訂的房屋買賣合同并不違反法律規(guī)定，應為有效。張某有權依據(jù)約定要求姚某協(xié)助辦理過戶登記以取得房屋所有權，該權利為普通債權，且該權利成立在先；朱某享有的債權雖為生效判決確認，但債權的內容為清償欠款及承擔訴訟費用，亦為普通債權，且并未明確指向案涉房屋。因張某已合法實際占有、使用房屋，且對于未辦理過戶登記沒有過錯，基于保護交易安全、維護正常經(jīng)濟秩序和穩(wěn)定法律關系考量，法院對朱某要求對案涉房屋繼續(xù)執(zhí)行的訴訟請求不予支持。

律師說法：經(jīng)適房法律如何規(guī)定

2007年建設部等國家部委發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第30條規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年的，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購”。但“上市交易”不僅僅是指出讓人與受讓人達成經(jīng)濟適用房買賣的合意，還應當包含物權變動的履行。

對經(jīng)濟適用房的買賣，并不絕對禁止出讓人在取得經(jīng)濟適用房所有權5年內作出出讓的意思表示，但限制產(chǎn)生物權變動的效力。當事人之間簽訂的經(jīng)濟適用房買賣合同效力的認定應當根據(jù)合同約定，依據(jù)合同法的規(guī)定予以判定。當事人簽訂的經(jīng)濟適用房買賣合同約定五年內過戶、交易的，該約定違反了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第30條的禁止性規(guī)定，應當根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定認定無效。當事人簽訂的經(jīng)濟適用房買賣合同約定五年后過戶、交易的，該約定屬附期限的約定，且并不違反經(jīng)濟適用房的交易保護期限，應當認定有效。

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