案情簡(jiǎn)介：自家陽(yáng)臺(tái)封死遭物業(yè)起訴

前不久，嘉興南湖的胡女士購(gòu)買了一套房子，房子入住時(shí)，考慮到安全問題，胡女士對(duì)自家陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行了封閉處理。但物業(yè)公司認(rèn)為，胡女士的封閉裝置為違章設(shè)施，便將胡女士起訴至當(dāng)?shù)胤ㄔ?。庭審時(shí)，物業(yè)公司認(rèn)為，胡女士在購(gòu)房時(shí)曾與其簽訂《前期物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》，該協(xié)議要求業(yè)主不得安裝雨棚防盜窗、封閉陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)以及搭建其他建筑物及構(gòu)筑物，胡女士違反了當(dāng)初的約定，要求其拆除陽(yáng)臺(tái)封閉物、恢復(fù)原狀。但胡女士說，在裝修過程中發(fā)現(xiàn)，陽(yáng)臺(tái)系通往設(shè)備間和保姆間的必經(jīng)之路，若不封閉陽(yáng)臺(tái)，既影響通行安全又不方便，所以才在裝修時(shí)封閉了陽(yáng)臺(tái)。對(duì)于雙方的說法，法官到胡女士家中進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，業(yè)主改裝的范圍未超越陽(yáng)臺(tái)的專屬區(qū)域。

法院審理：物業(yè)公司訴求被駁回

該案中，《前期物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》里的關(guān)于禁止封閉陽(yáng)臺(tái)的條款屬于格式條款，該格式條款排除了業(yè)主的主要權(quán)利，應(yīng)屬無效。其次，涉案陽(yáng)臺(tái)作為附屬房屋主體的特定部分，在構(gòu)造和使用上均具有獨(dú)立性，應(yīng)確定為房屋的專有部分，作為業(yè)主依法享有專有所有權(quán)，有權(quán)對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行合法的支配、使用，因居住安全之需封閉陽(yáng)臺(tái)，其采用方法未損害其他建筑物區(qū)分所有人的合法權(quán)益，也不屬于法律法規(guī)禁止業(yè)主從事的行為。再次，胡女士對(duì)陽(yáng)臺(tái)加以封閉，不可避免地改變了房屋部分外觀，對(duì)建筑物和小區(qū)的整體美觀造成一定的影響，但在建筑物和小區(qū)的整體美觀和業(yè)主的居住利益發(fā)生沖突時(shí)，業(yè)主基于專有所有權(quán)而享有的居住利益，比建筑物和小區(qū)的整體美觀這樣的表層利益等次更高，也更為重大，應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。最后，法院駁回了物業(yè)公司的訴求。

律師說法：物業(yè)格式條款的效力如何

《合同法》規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。由于一方當(dāng)事人在訂約前已預(yù)先制定，相對(duì)人并不參加協(xié)商，只能對(duì)格式條款表示接受或不接受，使相對(duì)人在訂約中處于弱勢(shì)地位。為彌補(bǔ)格式條款這一缺陷，《合同法》同時(shí)規(guī)定：對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。因此在商品房買賣合同中，對(duì)格式條款有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)作出對(duì)房產(chǎn)商不利的解釋。

本案中，《前期物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》里的關(guān)于禁止封閉陽(yáng)臺(tái)的條款屬于格式條款，該格式條款排除了業(yè)主的主要權(quán)利，應(yīng)屬無效。故法院判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

以上就是自家陽(yáng)臺(tái)封死遭物業(yè)起訴，物業(yè)格式條款的效力如何的案例介紹，希望能幫您解決您的問題。對(duì)司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢房產(chǎn)方面的專家律師，以少走彎路，更好地解決自己所面臨的問題。