案情簡(jiǎn)介：如何認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力

楊某稱(chēng)：楊某于2015年9月23日購(gòu)買(mǎi)曹某房屋，并將購(gòu)房款280，000.00元打入曹某指定賬戶(hù)中，另由楊某向曹某交付現(xiàn)金30，000.00元，共計(jì)310，000.00元。原、曹某于2015年9月23日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，約定：楊某購(gòu)買(mǎi)曹某位于合隆鎮(zhèn)鑫海華府小區(qū)1棟4單元402室，建筑面積為89.93平方米的房屋，曹某必須協(xié)助楊某辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，產(chǎn)生的稅費(fèi)等過(guò)戶(hù)費(fèi)用全部由楊某負(fù)責(zé)，該房屋作價(jià)310，000.00元出售給楊某。楊某交付購(gòu)房款后，依據(jù)雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》要求曹某協(xié)助楊某辦理房屋更名事宜，但曹某遲遲不履行合同約定的該項(xiàng)事宜，經(jīng)楊某多次協(xié)商未果，故訴至來(lái)院，請(qǐng)求法院依法判令原、曹某之間的買(mǎi)賣(mài)合同有效，曹某配合楊某辦理房屋更名過(guò)戶(hù)且交付房屋，訴訟費(fèi)由曹某承擔(dān)。

法院判決：房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效

楊某于2015年9月23日購(gòu)買(mǎi)曹某房屋，并簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，協(xié)議約定：楊某購(gòu)買(mǎi)曹某位于合隆鎮(zhèn)鑫海華府小區(qū)1棟4單元402室，建筑面積為89.93平方米的房屋，曹某必須協(xié)助楊某辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，產(chǎn)生的稅費(fèi)等過(guò)戶(hù)費(fèi)用全部由楊某負(fù)責(zé)，該房屋作價(jià)310，000.00元出售給楊某。楊某將購(gòu)房款280，000.00元打入曹某指定賬戶(hù)中，另由楊某向曹某交付現(xiàn)金30，000.00元，共計(jì)310，000.00元。楊某交付購(gòu)房款后，曹某將鑰匙交給楊某，楊某入住，并交了水費(fèi)、取暖費(fèi)。依據(jù)雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》要求曹某協(xié)助楊某辦理房屋更名事宜未果，曹某曹艷東稱(chēng)張海平賣(mài)房之事她不知道，沒(méi)在協(xié)議上簽字，后將該房房鎖換掉，搬到該爭(zhēng)議房中居住。綜上依據(jù)《依據(jù)中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十條、一百三十三條、《物權(quán)法》第一百零六條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谑邨l第（二）項(xiàng)規(guī)定，判決原曹某買(mǎi)賣(mài)合同有效。曹某張海平、曹艷東于判決生效后立即協(xié)助楊某楊某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定本案的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系

楊某在廣告欄上看見(jiàn)曹某家出售房屋，房屋買(mǎi)賣(mài)交易時(shí)，曹某張海平拿著曹艷東的身份證及他倆的結(jié)婚登記證與楊某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，協(xié)商一致后，曹某張海平已將鑰匙交由楊某，楊某房款已經(jīng)全部交齊，并且張海平已經(jīng)用楊某的購(gòu)房款償還了該房屋的按揭貸款，楊某已經(jīng)搬進(jìn)房屋中居住，而且交納了水費(fèi)和取暖費(fèi)。楊某有理由相信曹艷東對(duì)張海平出賣(mài)房屋是知曉的?！段餀?quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定（具體規(guī)定為：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。前款中出賣(mài)人為夫妻一方，轉(zhuǎn)讓房屋行為符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谑邨l第（二）項(xiàng)規(guī)定，曹某張海平的處分行為有效，曹某曹艷東不得以自己不同意或不知道為由來(lái)對(duì)抗善意的第三人，也就是說(shuō)對(duì)內(nèi)效力對(duì)抗第三人無(wú)效。因此原曹某買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立，楊某要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效，要求曹某協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。

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