案情簡介：如何認定租賃合同是否適用買賣不破租賃

李某稱，A公司原系上海市寶山區(qū)友誼支路XXX號房屋的權(quán)利人，因其債務(wù)不能清償，該房屋將被上海市浦東新區(qū)人民法院強制拍賣償債。2014年5月4日，李某的一致行動人單易與A公司等簽訂協(xié)議，約定由單易代替A公司清償2，960萬元債務(wù)，單易或者單易指定的關(guān)系人買受友誼支路XXX號房屋，且2014年5月4日以后該房屋的租金收益由買受人收取。此后，單易按照協(xié)議約定替A公司償還了全部債務(wù)，并指定李某作為買受人，經(jīng)浦東法院同意后于2014年9月辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房屋交接手續(xù)。房屋交接后，該房屋一樓承租人王某及B公司表示，由于A公司欠B公司350萬元借款，根據(jù)A公司與B公司之間的租金轉(zhuǎn)讓協(xié)議，B公司以應(yīng)付租金沖抵該借款，而且還有權(quán)收取該房屋其他承租人的租金沖抵該借款。李某認為B公司、王某及A公司在明知系爭房屋將被拍賣償債的情況下，惡意串通簽訂租金轉(zhuǎn)讓協(xié)議，而且在拍賣前隱瞞該情況，待房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后以租金轉(zhuǎn)讓協(xié)議在先為由對抗新產(chǎn)權(quán)人的租金請求權(quán)，侵害了原告的合法權(quán)利，故起訴要求B公司和王某共同支付2014年5月5日以來的租金21萬元（暫計算至2014年10月5日）。

法院判決：應(yīng)當(dāng)認定不能適用買賣不破租賃

本院認為，各方當(dāng)事人對于2011年8月10日的租賃合同均無異議，應(yīng)當(dāng)恪守履行，不再贅述。本案爭議在于B公司與A公司達成的延長租期、租金抵借款的補充協(xié)議能否對抗新產(chǎn)權(quán)人。法理上雖有“買賣不破租賃”的原則，最高人民法院的相關(guān)司法解釋對此也有原則性的規(guī)定，但其具體適用應(yīng)當(dāng)遵循一定的規(guī)則，兼顧租賃權(quán)和物權(quán)的保護。對本案而言，B公司應(yīng)舉證證明其與A公司存在真實的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，進而于2013年2月7日達成了真實有效的補充協(xié)議。根據(jù)已經(jīng)查明的事實，萬國紅與葉登輝資金往來數(shù)以千萬，但無王某與葉登輝之間借款的直接憑證，且資金往來明細與書面協(xié)議記載的借款金額不一致；另外，2013年2月7日的補充協(xié)議約定，B公司以2025年9月30日前的所有租金沖抵未償還的借款，而2013年12月15日的租金轉(zhuǎn)讓協(xié)議卻約定B公司以2011年10月1日至2019年9月30日的租金沖抵未償還的借款。由此可見，雙方借款關(guān)系的真實性存疑，而且關(guān)于延長租期、租金抵借款等約定也前后不一，故本院認為B公司未能證明其主張的借貸關(guān)系及補充協(xié)議的真實性、有效性，其主張該協(xié)議對李某有效之意見，不予支持。

律師說法：如何認定本案的租賃合同的效力

租賃合同及相關(guān)內(nèi)容必須經(jīng)過合理的方式對外公開、公示才能產(chǎn)生對抗新產(chǎn)權(quán)人的效力。退一步講，即使該補充協(xié)議的內(nèi)容客觀真實，B公司和A公司也應(yīng)當(dāng)以符合生活常理的方式對外公示，使不特定的房屋買受人能夠知曉補充協(xié)議的具體內(nèi)容，據(jù)此才能產(chǎn)生對抗新物權(quán)人的效力。通常情況下，承租人可以通過對租賃合同進行備案、實際占用房屋等方式對外公示其租賃權(quán)。本案中，B公司承租房屋的客觀事實已無爭議，但其所謂的租金抵借款之補充協(xié)議系基本租賃事實之外的重大事項，B公司在明知房屋將被拍賣，所有權(quán)將發(fā)生變化的情況下也從未披露該補充協(xié)議，其放棄對外公開、公示補充協(xié)議的行為應(yīng)當(dāng)認定為放棄對新產(chǎn)權(quán)人設(shè)定負擔(dān)，故本案補充協(xié)議對新產(chǎn)權(quán)人不具有約束力。

關(guān)于支付租金的主體，本案租賃合同雖由王某簽訂，但其系B公司的法定代表人，且房屋由B公司經(jīng)營使用，應(yīng)當(dāng)由B公司向李某支付租金，考慮到庭審中王某表示由其承擔(dān)責(zé)任，故李某訴請B公司和王某共同承擔(dān)支付租金的責(zé)任，可予準許。另外，本院注意到李某于2014年9月5日成為友誼支路XXX號房屋的產(chǎn)權(quán)人，而且其一致行動人單易在2014年6月4日與A公司約定2014年6月30日前的租金由A公司收取后轉(zhuǎn)付，7月1日以后的租金由單易直接收取，故本案租金的起算日可以此為據(jù)。

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