案情簡(jiǎn)介：農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移未辦理登記，能否適用善意取得

1998年6月10日，沈某的岳母以沈某的名義，將上述三間房屋出賣給孫某所有，并在當(dāng)時(shí)梅山鄉(xiāng)苔岙村村民委員會(huì)主持下訂立買賣協(xié)議，沈某的岳母在出賣人一處加蓋了聞雪琴（沈某妻子）的私章，轉(zhuǎn)讓房款為22000元（該款項(xiàng)經(jīng)證實(shí)為當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)胤课葙I賣的合理市價(jià)），其中2萬元用以抵償曹某孫君培的對(duì)外債務(wù)，1000元用于辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)的費(fèi)用支出，1000元交給曹某；協(xié)議訂立后不久，曹某離開上述三間房屋，孫某入住。1998年10月，孫某對(duì)三間房屋進(jìn)行了翻建，翻建成三間二層樓屋，并進(jìn)行了裝修。2001年和2005年，曹某孫君培曾回過梅山鄉(xiāng)，但未向?qū)O某主張過房屋權(quán)益。曹某認(rèn)為，孫某非法占用曹某房產(chǎn)，并從1998年6月居住至今，故訴至法院，要求確認(rèn)位于北侖區(qū)梅山鄉(xiāng)梅西村苔岙孫家50號(hào)三間二層樓房為曹某共有；孫某將上述房屋騰空后返還給曹某；孫某應(yīng)賠償曹某房屋租金損失從1998年6月以每月1500元計(jì)付。

法院判決：駁回原告的訴訟請(qǐng)求

法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案訟爭(zhēng)之房屋原由曹某在1988年經(jīng)合法審批而建造；1992年孫綿祥去世后，他所有的份額應(yīng)由他的繼承人曹某、孫君培、孫君敏、孫益飛繼承，此時(shí)該房屋應(yīng)為曹某所共有。1997年10月，曹某孫君培作為戶主在處理家庭經(jīng)濟(jì)事務(wù)過程中明確作出以房屋抵債的意思表示，將房屋抵償給沈某，并出具相關(guān)書面承諾，這使孫某在1998年6月與沈某進(jìn)行房屋買賣過程中，有理由相信當(dāng)時(shí)沈某已取得房屋的所有權(quán)，同時(shí)，依照當(dāng)時(shí)的市價(jià)支付房屋價(jià)款，并在嗣后實(shí)際占有了房屋，孫某的購(gòu)房動(dòng)因是善意的；而且，雙方系同村村民，訟爭(zhēng)之房屋也在該村，房屋交易又是在該村民委員會(huì)的見證下進(jìn)行的，在農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記制度尚不完備的情況下，具有一定的公信力和公示效應(yīng)，孫某對(duì)房屋的取得為善意取得；為保護(hù)善意取得人的利益，曹某要求確認(rèn)該三間二層樓屋為曹某共同所有、孫某應(yīng)當(dāng)返還房屋、賠償租金損失的請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，依照民法通則第七十二條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問題的意見（試行）》第89條的規(guī)定，判決駁回曹某的訴訟請(qǐng)求。

律師說法：如何認(rèn)定轉(zhuǎn)移所有權(quán)的效力

農(nóng)村房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)未辦理登記的情況仍普遍存在。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓及土地流轉(zhuǎn)迅速增多，而在土地資本化和拆遷補(bǔ)償?shù)睦骝?qū)動(dòng)下，曾經(jīng)賣房賣地的農(nóng)民又往往反悔請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移。在物權(quán)法的司法解釋及相關(guān)配套規(guī)定明確肯定物權(quán)法的個(gè)別條款具有溯及力之前，法官不能以有利溯及為由在個(gè)案當(dāng)中賦予物權(quán)法溯及力；即使未登記的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生在物權(quán)法實(shí)施后，也不能僅以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)未辦理登記為由，否定農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力；如果無法確定出讓人是否為有權(quán)處分，則可以準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，準(zhǔn)予善意取得，以維護(hù)交易安全。

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