案情簡介：買賣不破租賃，是否要重簽合同

2015年3月，李某與A公司簽署《房屋租賃合同》，約定：A公司將其所有的商鋪一間租賃給李某經(jīng)營，租賃期限為2年。合同簽訂后，李某按約支付了租金。2016年2月，A公司由于資金緊缺，決定將該商鋪出售于齊某，雙方簽訂了購房合同，并到房管部門辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。齊某將房買下后，不確定自己是否需要再與租客李某重新簽署《租賃合同》，是否前期李某與A公司簽署的《房屋租賃合同》繼續(xù)對自己生效呢？

合議庭意見：無須重新簽署

《合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。正因?yàn)橘I賣不破租賃，后續(xù)法律關(guān)系出租人才不需要與承租人重新簽訂租賃合同，因?yàn)樵赓U合同是合法有效的，必須使用居住到租賃期滿。

律師說法：無須重新簽署

“買賣不破租賃”是一個法學(xué)術(shù)語，主要是指房屋設(shè)立租賃關(guān)系后，縱使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，租賃關(guān)系也不受影響。關(guān)于“買賣不破租賃”的具體規(guī)定，可見《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”以及《中華人民共和國合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。

從上述規(guī)定來看，在房屋所有權(quán)發(fā)生變動的情況下，原合同繼續(xù)約束承租人和新房東這一點(diǎn)是沒有疑義的，在原租賃合同繼續(xù)有效的情況下，原房東退出了合同，新房東自動繼承了原房東的一切權(quán)利與義務(wù)，包括未行使的權(quán)利與未履行的義務(wù)，買受人仍應(yīng)按照原合同的條件允許承租人繼續(xù)使用房屋。

2016年2月，齊某購買該商鋪，此時距原房東A公司與李某簽署《房屋租賃合同》結(jié)束還有一年有余尚在有效期間，因此《房屋租賃合同》對齊某有效，雙方無須重新簽訂新合同。

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