案情簡(jiǎn)介：簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后抵押房屋，是否構(gòu)成違約
《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》簽訂后，雙方開(kāi)始履行各自義務(wù)。2012年4月20日，案外人黃某、梁某分別向黃某的賬戶劃入款項(xiàng)共計(jì)100萬(wàn)元。黃某于同日向關(guān)某出具《收據(jù)》，載明：“今收到關(guān)某關(guān)于新華市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓合同款訂金共壹佰萬(wàn)元整（該款項(xiàng)分別由梁某、黃某匯入伍拾萬(wàn)元整）”。2012年4月26日，工行鶴山支行與A公司簽訂《質(zhì)押合同》，約定鶴山市新粵纖維有限公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）為鶴山市華大發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱B公司）的債務(wù)向債權(quán)人工行鶴山支行提供質(zhì)押擔(dān)保。2012年5月7日，鶴山市沙坪前進(jìn)路44號(hào)、46號(hào)兩處房產(chǎn)上的他項(xiàng)權(quán)登記被注銷。2012年5月8日，關(guān)某往其在廣發(fā)銀行江門分行開(kāi)設(shè)的資金監(jiān)管賬戶中劃入款項(xiàng)2000萬(wàn)元。后雙方就《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》的履行問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議。2012年5月22日，黃某重新以鶴山市沙坪前進(jìn)路44號(hào)、46號(hào)兩處房產(chǎn)為B公司2101萬(wàn)元的債務(wù)提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記手續(xù)。雙方各執(zhí)一詞，遂成本案訴訟。
法院判決：解除合同的請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)支持
法院認(rèn)為：關(guān)某與黃某簽訂的《新華市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓合同》《補(bǔ)充協(xié)議》《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》為有效合同，各當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵照履行。關(guān)某、黃某提出的解除合同訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。關(guān)某在購(gòu)房款的支付問(wèn)題上存在重大違約情形。根據(jù)本案合同的性質(zhì)及嗣后的實(shí)際履行情況，黃某并不存在合同可以法定解除的情形。同時(shí)，關(guān)某2000萬(wàn)元監(jiān)管資金的實(shí)際支付時(shí)間，也未超過(guò)《新華市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓合同》約定的可以解除合同的15天期限，因此本案也不存在當(dāng)事人約定解除情形。本案所涉及的一系列合同具備繼續(xù)履行的條件。在本案出現(xiàn)關(guān)某違約但不影響本次交易繼續(xù)進(jìn)行、黃某自身合同權(quán)利并未受到實(shí)質(zhì)性影響且有足夠能力與條件對(duì)自身權(quán)益進(jìn)行保障的情況下，黃某于2012年5月22日將已經(jīng)從銀行贖出的鶴山市沙坪前進(jìn)路44號(hào)、46號(hào)兩處房產(chǎn)重新設(shè)定抵押，系對(duì)其負(fù)有贖樓合同義務(wù)的違反，明顯阻礙了對(duì)方當(dāng)事人合同目的的實(shí)現(xiàn)，依法構(gòu)成違約。
律師說(shuō)法：如何認(rèn)定是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任
《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》的約定環(huán)環(huán)相扣，每一環(huán)節(jié)都是下一步驟履行的前提。黃某一方重新辦理抵押登記的行為，影響關(guān)某依約向銀行融資，導(dǎo)致合同事實(shí)上無(wú)法順利履行。關(guān)某支付到監(jiān)管帳戶的2000萬(wàn)元資金被人民法院因其他糾紛扣劃，是在合同事實(shí)上無(wú)法履行之后發(fā)生，不影響對(duì)黃某一方構(gòu)成根本違約這一事實(shí)的認(rèn)定。根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》第八條和《新華市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓合同》第八條關(guān)于違約責(zé)任的約定，若一方構(gòu)成根本違約，另一方有權(quán)解除合同，并要求違約方按2000萬(wàn)元承擔(dān)違約責(zé)任。若遲延履行未超過(guò)十五天，則按未付款額或已收款額的日千分之二支付逾期違約金。合同所約定的定金2000萬(wàn)元性質(zhì)為違約定金。約定的定金數(shù)額并未違反《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第九十一條不得超過(guò)主合同標(biāo)的額百分之二十的規(guī)定，合法有效。雙方在履行《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》時(shí)發(fā)生的違約行為，應(yīng)適用前述約定承擔(dān)責(zé)任。
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