案情簡介：董事長將公司房屋租與他人，是否屬于無效合同

2001年12月25日，A公司以自己的名義向B公司的賬戶內(nèi)劃入540萬元，購買北京市豐臺區(qū)北京國際花園第一期的Ｃ2棟和Ｆ6Ａ棟兩套別墅。2003年6月25日，徐某以C公司的名義與王某簽訂《房屋租賃協(xié)議》，將上述房屋租于王某使用，租期20年，房屋租金（含物業(yè)管理費）每年5萬元，第一次一次性支付10年租金50萬元，后10年每五年支付一次。2001年10月31日，C公司與碑林支行簽訂借款合同，約定借款金額2100萬元，用途為流動資金，期限為2年，D公司、E公司為該筆貸款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。同時，各方當(dāng)事人在陜西省公證處辦理了具有強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書，載明逾期不償還借款，貸款方可在逾期之日起6個月內(nèi)持本公證書及該公證處簽發(fā)的執(zhí)行證書向有管轄權(quán)的人民法院申請強制執(zhí)行。貸款到期后，C公司拒不償還貸款，碑林支行遂在公證書載明的期限內(nèi)申請陜西高院強制執(zhí)行。王某向一審法院起訴請求：確認王某與C公司之間簽訂的《房屋租賃協(xié)議》合法有效，由C公司承擔(dān)訴訟費用。

法院判決：租賃協(xié)議無效

本案中，2001年12月25日，A公司以其名義向B公司的賬戶內(nèi)劃入540萬元，購買涉案房產(chǎn)。A公司明確表示涉案房產(chǎn)不歸自己所有。2005年4月26日，執(zhí)行鴻豐公司申請執(zhí)行C公司償還工程款一案中，以涉案房產(chǎn)歸C公司所有為由，對涉案房產(chǎn)進行查封。因查封裁定不涉及房屋權(quán)屬糾紛，故不能證明涉案房產(chǎn)歸C公司所有?！吨腥A人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。王某未提供證據(jù)證明C公司將涉案房產(chǎn)出租給王某的行為得到權(quán)利人的追認，或者C公司取得了處分權(quán)，王某請求確認涉案《房屋租賃協(xié)議》有效，缺乏事實與法律依據(jù)，本院不予支持。

律師說法：如何認定是否屬于無效合同

王某與第三人就涉案房產(chǎn)在簽訂租賃協(xié)議時歸誰所有，分別舉出了相反證據(jù)，但都沒有足夠的理由否定對方的證據(jù)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十三條之規(guī)定，結(jié)合涉案房產(chǎn)已經(jīng)實際過戶到東驪公司名下及C公司表示涉案房產(chǎn)非其公司所有，D公司曾向A公司匯款等事實，認定第三人證據(jù)的證明力明顯優(yōu)于王某證據(jù)的證明力，據(jù)此認定涉案房屋在簽訂租賃協(xié)議時應(yīng)屬D公司所有。本案中徐某利用其為C公司董事長的身份，以C公司的名義將C公司的主要股東D公司的房屋租與王某使用，其行為應(yīng)為“無權(quán)處分人處分他人財產(chǎn)”之行為，且在簽訂房屋租賃合同之后至今，該租賃行為又未征得D公司對租賃合同的追認，因而該《房屋租賃協(xié)議》不具有合法性，加之兩棟別墅面積為417.09平方米、263.72平方米，年租金包括物業(yè)費在內(nèi)僅為5萬元，明顯低于市場價格，因此王某與C公司所簽訂的《房屋租賃協(xié)議》應(yīng)為無效合同。

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