案情簡(jiǎn)介：如何認(rèn)定房屋買賣關(guān)系是否真的存在

朱某稱，2010年10月29日，A公司已取得2010301號(hào)房屋預(yù)售許可證。后其向A公司購(gòu)買江蘇省昆山市巴城鎮(zhèn)湖濱南路1098號(hào)4區(qū)紅楓苑4號(hào)401室房屋，雙方簽訂了《商品房購(gòu)銷合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，并辦理了房屋預(yù)售網(wǎng)簽備案登記。作為本案執(zhí)行依據(jù)的《執(zhí)行證書》對(duì)擔(dān)保（抵押）合同賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力，不符合法律規(guī)定，應(yīng)不予執(zhí)行。另外，法院查封涉案土地及房屋也違反了法定程序。朱某所提出的執(zhí)行異議，已被一審法院裁定駁回，遂提起訴訟，請(qǐng)求判令：1、對(duì)朱某所購(gòu)江蘇省昆山市巴城鎮(zhèn)湖濱南路1098號(hào)4區(qū)紅楓苑4號(hào)401室房屋停止執(zhí)行；2、訴訟費(fèi)用由中信信托公司、A公司承擔(dān)。

法院判決：駁回訴訟請(qǐng)求

A公司作為訟爭(zhēng)房屋出賣人，認(rèn)為其與朱某之間的房屋買賣關(guān)系意思表示虛假，雙方并不存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系。A公司認(rèn)為朱某所購(gòu)別墅實(shí)為該公司為擔(dān)保林某的債權(quán)而簽訂，林某是朱某等出借款項(xiàng)的集資轉(zhuǎn)貸人，其與A公司系民間借貸關(guān)系。這一意見(jiàn)與A公司、東方云頂公司、胡方云、單建珍與林某2011年12月21日所簽《備忘錄》載明雙方確有借款本息的相關(guān)內(nèi)容相印證。A公司主張其與朱某之間不是房屋買賣關(guān)系，而是借貸擔(dān)保關(guān)系，具有可信性。朱某雖認(rèn)為其與A公司存在民間借貸關(guān)系亦不影響之后雙方成立房屋買賣關(guān)系，但其并未舉示借款合同和借貸關(guān)系轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系的相應(yīng)證據(jù)。故朱某主張其與A公司之間系房屋買賣關(guān)系的理由無(wú)充分證據(jù)證明，法院不予采信。

律師說(shuō)法：商品房購(gòu)銷合同的真實(shí)目的

合同中的回購(gòu)條款符合借貸融資的特征。朱某與A公司在《補(bǔ)充協(xié)議書》中明確約定了A公司有權(quán)單方解除合同即享有回購(gòu)房屋的權(quán)利，并明確了不同回購(gòu)時(shí)點(diǎn)的具體回購(gòu)價(jià)格。而該回購(gòu)時(shí)點(diǎn)明顯早于雙方合同約定的房屋交付時(shí)間，雙方當(dāng)事人在補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)注的內(nèi)容只是開(kāi)發(fā)商在合同解除后應(yīng)給予買房人多少回購(gòu)款，而不關(guān)注房屋買賣的交易是否實(shí)際完成，這顯然與一般商品房買賣合同的約定不符，也與商品房買賣的合同目的不符；而回購(gòu)款的固定化以及其與開(kāi)發(fā)商回購(gòu)房屋時(shí)間的對(duì)價(jià)關(guān)系更說(shuō)明雙方的真實(shí)目的是通過(guò)簽訂商品房購(gòu)銷合同實(shí)現(xiàn)融資目的，雙方約定的回購(gòu)款或補(bǔ)償款實(shí)屬對(duì)借款利息的約定。A公司存在以預(yù)售房屋的形式進(jìn)行融資的情形。林某與A公司簽訂的《備忘錄》中載明“如果A公司在2012年12月30日前將其開(kāi)發(fā)的昆山市巴城鎮(zhèn)湖濱南路1098號(hào)4區(qū)紅楓苑的七十余套別墅出售率達(dá)80%的（用于融資所簽銷售合同除外），另外的1122萬(wàn)元應(yīng)支付給林某”，其中“用于融資所簽銷售合同除外”足以證實(shí)A公司確實(shí)存在將其開(kāi)發(fā)的別墅通過(guò)簽訂銷售合同的方式進(jìn)行融資的情形，可以佐證本案中A公司與朱某之間的借貸融資關(guān)系。A公司與朱某簽訂《商品房購(gòu)銷合同》的真實(shí)目的是融資而非買賣房屋，雙方簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》以及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議書僅是為了擔(dān)保民間借貸的債務(wù)履行而采取的一種非典型擔(dān)保方式，

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