案情簡介：未依法登記的房產能否轉讓，是否影響抵債協(xié)議

2009年2月19日，王某稱，2004年3月10日，王某與鄧某協(xié)商將王某開發(fā)的位于北泉鎮(zhèn)北泉新村幸福苑以北的第三間自建房以10.5萬元的價格轉讓給鄧某。后因該房未能通過工程質量驗收且未取得房屋產權證，鄧某亦未支付相應房款。根據(jù)房地產管理法的規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。請求法院確認雙方簽訂的房屋轉讓協(xié)議無效，鄧某立即返還房屋，并由鄧某承擔訴訟費用。

法院判決：房屋轉讓協(xié)議無效

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第一款第(六)項的規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。本案原告王某與被告鄧某雖然在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上達成了房屋抵讓協(xié)議，即房屋權屬的轉讓協(xié)議，但該轉讓協(xié)議違反了法律的強制性規(guī)定，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第(五)項的規(guī)定應認定無效，故原告的訴請合法有據(jù)，予以支持。被告認為雙方的抵賬行為合法、有效的抗辯理由于法無據(jù)，不予采納。關于原告欠被告的工程款，被告可另案處理。

律師說法：如何認定抵債協(xié)議是否有效

根據(jù)雙方當事人簽訂的建設工程施工合同中擔保條款的約定，又于2004年3月10日簽訂的書面協(xié)議，形式上為“購房協(xié)議”，實質內容為“房屋抵債協(xié)議”，且該書面協(xié)議的內容不違反我國法律、法規(guī)的強制性和禁止性規(guī)定，該書面協(xié)議合法、有效。抵債房產沒有辦理產權登記并不影響該抵債協(xié)議的效力，因為登記不是物權變動的前置條件。《中華人民共和國物權法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。王某雖然否認鄧某施工的建設工程已經竣工，但其認可自2004年起已經使用該建設工程至今。因此，自王某接收并使用鄧某施工的建設工程之日起，該建設工程就依法視為竣工。在幸福苑工程竣工后兩個月，王某仍然沒有付清鄧某的工程款。債務履行期限屆滿，王某作為債務人沒有全部履行債務，鄧某的抵押權就具備了實現(xiàn)的條件。因此，王某關于房產沒有辦理產權登記、建設工程未竣工驗收、鄧某應另行主張工程款的辯解于法無據(jù)。

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