案情介紹：租金上漲房東漲房租 為求利益房東要求解除合同

張三與李四簽訂了為期10年的房屋租賃合同，合同約定，房子年租金為3萬(wàn)元，張三須于每年12月1日將房租交齊。合同履行到第五年時(shí)，隨著房?jī)r(jià)上漲，租金一路飆升到每年5萬(wàn)元。李四遂提出漲房租，與張三交涉無(wú)果后，向法院提起訴訟，認(rèn)為雙方交易的合同基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生變化，屬于情勢(shì)變更，要求法院判決解除雙方的租賃合同。

法院判決：駁回李四的訴訟請(qǐng)求  判決合同不得解除

法院經(jīng)審理認(rèn)為，張三與李四簽訂的房屋租賃合同自愿平等，系真實(shí)意思表示，屬于有效的房屋租賃合同。因?yàn)榉績(jī)r(jià)調(diào)控，供需的影響，房?jī)r(jià)及租金一路上漲，屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)范圍，并不屬于情勢(shì)變更，故判決駁回李四的訴訟請(qǐng)求。

律師說(shuō)法：情勢(shì)變更不同于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)  慎用情勢(shì)變更解除合同

1.所謂情勢(shì)變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。

2.適用情勢(shì)變更原則，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： 須有情勢(shì)變更之事實(shí)；情勢(shì)變更須發(fā)生在合同成立以后，履行終止之前；情勢(shì)變更須是當(dāng)事人所不能預(yù)見(jiàn)的，且有不可預(yù)見(jiàn)之性質(zhì)；因情勢(shì)變更而使原合同的履行顯失公平。

3.情勢(shì)的變動(dòng)不同于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。情勢(shì)變更屬于作為合同成立的基礎(chǔ)環(huán)境發(fā)生了異常變動(dòng)，所造成的風(fēng)險(xiǎn)屬于意外的風(fēng)險(xiǎn)，比如物價(jià)飛漲，匯率大幅度變化；而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)屬于從事商業(yè)活動(dòng)所固有的風(fēng)險(xiǎn)，作為合同基礎(chǔ)的客觀情況的變化未達(dá)到異常的程度，一般的市場(chǎng)供求變化、價(jià)格漲落等屬于此類。

4.法院適用情勢(shì)變更原則解除合同 應(yīng)當(dāng)經(jīng)高級(jí)人民法院審核，必要時(shí)應(yīng)報(bào)請(qǐng)最高人民法院審核?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于正確適用<合同法解釋（二）>服務(wù)黨和國(guó)家的工作大局的通知》規(guī)定，人民法院在審理案件中確需適用情勢(shì)變更原則的，應(yīng)當(dāng)由高級(jí)人民法院審核，必要時(shí)應(yīng)報(bào)請(qǐng)最高人民法院審核。法院一般慎用情勢(shì)變更原則。

本案中，李四因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲就認(rèn)為屬于情勢(shì)變更可以解除合同，顯然混淆了與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別，不能得到法院的支持。

履行房屋租賃合同時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)的法律法規(guī)，必要時(shí)咨詢專業(yè)法律人士，盡可能減少損失。