一、一房二賣是什么？

商品房的一房二賣是指房地產(chǎn)開發(fā)商與第一買受人訂立商品房買賣合同后，于辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記以前又與第二買受人就同一商品房訂立買賣合同的行為。一房二賣是由房屋本身的特定性及一物一權(quán)原則、買賣合同生效與房屋取得之間存在時(shí)間差和房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的過度追求等引起的。我國法律對(duì)一房二賣的問題規(guī)定了懲罰性賠償，新出臺(tái)的物權(quán)法設(shè)立的預(yù)告登記制度，對(duì)商品房一房二賣的現(xiàn)象必然起到極大的抑制作用，但其效力的實(shí)現(xiàn)也需購房人對(duì)自己權(quán)利的充分維護(hù)。

自住房制度改革以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)取得了極大得發(fā)展，但同時(shí)，房屋買賣糾紛也大量涌現(xiàn)，其中尤以一房二賣，甚至是一房多賣的問題突出。在住房制度改革以前，一房二賣雖然存在，但并不多見，這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)我國的住房大部分為公房，私房相對(duì)較少，從而導(dǎo)致私房買賣較少。自從住房改革以后，尤其是推行住房商品化制度后，我國的住房不但向私有房發(fā)展，同時(shí)也向商品化發(fā)展，一房二賣就變得日益突出起來。而在商品房的房產(chǎn)交易中，作為賣方的房地產(chǎn)開發(fā)商與普通的購房者相比較，其優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，并且濫用強(qiáng)者優(yōu)勢(shì)侵害購房者合法利益的情況也屢見不鮮，據(jù)工商部門和房屋土地管理部門對(duì)商品房的銷售經(jīng)營、服務(wù)等方面的執(zhí)法管理情況的抽查結(jié)果表明，不少房地產(chǎn)公司存在將出售后的商品房再次出售的行為，即我們通常所說的商品房一房二賣，由于這類案件比較復(fù)雜，處理起來很困難。

二、遭遇一房二賣如何防范？

有人說，目前出臺(tái)的物權(quán)法將會(huì)終結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一房二賣現(xiàn)象。但一部新的法律要取得良好的社會(huì)效果畢竟要先有一個(gè)實(shí)施的過程，只有購房者懂得充分運(yùn)用法律手段維護(hù)自身權(quán)益，物權(quán)法才能實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。

購房者在與商品房開發(fā)商訂立房屋買賣合同時(shí)，要認(rèn)真審查房屋是否已經(jīng)出售并對(duì)把違約后果寫入合同條款中，明確房地產(chǎn)公司的違約責(zé)任。在合同簽訂以后應(yīng)當(dāng)有預(yù)告登記意識(shí)，及時(shí)到有關(guān)部門辦理預(yù)告登記，辦理了預(yù)告登記之后，如果能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)盡快辦理。因?yàn)槲餀?quán)法規(guī)定在辦理預(yù)告登記后，要從能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)登記，否則預(yù)告登記失效。另外，購房者在發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商將商品房一房二賣導(dǎo)致已經(jīng)簽訂的合同得不到履行后，不能僅僅要求其償還已付購房款，而應(yīng)該依據(jù)有關(guān)法律要求其承擔(dān)違約責(zé)任，進(jìn)行賠償，以懲罰房地產(chǎn)開發(fā)商的一房二賣行為。在預(yù)防性的法律法規(guī)還沒有施行的情況下，購房者利用懲戒性的法規(guī)維護(hù)自己的合法利益將是對(duì)”一房二賣”的最好回?fù)簟?/p>