一、售樓廣告有法律約束力嗎？

因?yàn)榇蠖鄶?shù)購(gòu)房人都是通過(guò)售樓廣告和宣傳資料了解售房信息的，而且該廣告宣傳對(duì)于購(gòu)房人了解房屋情況，決定是否購(gòu)買(mǎi)，以及確定購(gòu)房?jī)r(jià)格，具有重大的影響。但是根據(jù)過(guò)去的通說(shuō)，一般來(lái)說(shuō)，售樓廣告和宣傳資料的內(nèi)容為要約邀請(qǐng)，而非要約，對(duì)開(kāi)發(fā)商不具有法律約束力，購(gòu)房人不能以此追究開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任。

二、未兌現(xiàn)是否要承擔(dān)責(zé)任？

在實(shí)際中，這對(duì)于保護(hù)相對(duì)弱勢(shì)一方的購(gòu)房人的合法權(quán)利非常不利，為此，最高人民法院在2003年出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，其中第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！币簿褪钦f(shuō)，一般情況下，售樓廣告和宣傳資料屬于要約邀請(qǐng)，但是如果開(kāi)發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中就所售房屋和相關(guān)設(shè)施做出了具體明確的說(shuō)明和允諾，而且該說(shuō)明和允諾對(duì)購(gòu)房人是否訂立購(gòu)房合同以及確定購(gòu)房?jī)r(jià)格有重大影響，則視為要約，即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，具有法律約束力，如果開(kāi)發(fā)商未兌現(xiàn)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)宣傳資料應(yīng)視為合同的組成部分，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。