案情簡介：未經(jīng)政府批準轉(zhuǎn)讓劃撥土地，是否有效

2003年11月24日，江某稱，2003年4月13日，江某與A公司雙方簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，A公司于2003年4月18日將房屋交付江某使用，同時江某投入設(shè)備，進行大規(guī)模裝修，但A公司卻未在約定的期限內(nèi)為江某辦理出賣房屋相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，顯屬違約。故請求判令A(yù)公司繼續(xù)履行購房協(xié)議，為江某辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，并承擔(dān)本案全部訴訟費用。

法院判決：認定為無效合同

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第七條、第十一條規(guī)定，“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方，受讓方支付價款的協(xié)議；土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的應(yīng)當認定合同有效。”根據(jù)以上規(guī)定，本案房屋買賣合同所涉及的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓在起訴前未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府辦理審批手續(xù)，亦未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，故江某與A公司所簽的合同違背了國家法律強制性規(guī)定，屬無效合同。江某要求繼續(xù)履行協(xié)議的訴訟請求，不予支持。

律師說法：如何認定本案的買賣協(xié)議的效力

本案《房屋買賣協(xié)議》所涉及的土地系A(chǔ)公司以劃撥方式取得，處分房屋亦涉及劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題。對此，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批?！痹摲呻m未明確未經(jīng)審批轉(zhuǎn)讓行為無效，但國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條明確規(guī)定，未經(jīng)市、縣人民政府批準的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。該條例屬于行政法規(guī)的強制性規(guī)定。違反此規(guī)定的，應(yīng)認定為無效。故雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》所涉及的土地為劃撥取得，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批，不具有對土地使用權(quán)進行處分的權(quán)利，雙方簽訂的合同違反了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定的情形，應(yīng)認定本案的《房屋買賣協(xié)議》無效。江某請求履行無效的合同，不能得到法律的保護和支持。

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