一、什么是一房二賣？

在我國，商品房是一個(gè)特定概念，是指房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)、建成以后用于出售的住宅、商業(yè)用房以及其它建筑物。而商品房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將符合法律規(guī)定條件的商品房（包括尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋）向社會(huì)公眾出售、社會(huì)公眾購買商品房的行為。這里所說的一房二賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)商與第一買受人訂立商品房買賣合同后，于辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記以前又與第二買受人就同一商品房訂立買賣合同的行為。有些學(xué)者把一房二賣直接定義為：“房地產(chǎn)開發(fā)商以同一商品房為標(biāo)的，與兩個(gè)不同主體簽訂房屋買賣合同，將其出售給兩個(gè)人的行為。”

在該種定義中，未排除房地產(chǎn)開發(fā)商與第一買受人簽訂買賣合同，并為其辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，再與他人簽訂房屋買賣合同的行為。依據(jù)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，第一買受人已經(jīng)依法取得了房屋的所有權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)商在這之后再與第三人簽訂以該商品房為標(biāo)的的買賣合同，實(shí)際上是無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，并不是將自己所有的房屋一房二賣的行為，他們所簽的合同為效力待定合同。取得房屋所有權(quán)的先買方可以以物權(quán)排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主張取得房屋所有權(quán)，只能向出賣方主張債權(quán)，故在先買方已經(jīng)辦理房屋過戶手續(xù)后，售房人再次將房屋出賣給他人的行為并不屬于一房二賣。因此應(yīng)該把商品房的一房二賣定義為“房地產(chǎn)開發(fā)商與第一買受人訂立商品房買賣合同后，于辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記以前又與第二買受人就同一商品房訂立買賣合同的行為?！?/p>

二、一房二賣有什么特征？

由以上對商品房一房二賣的定義可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以商品房A為標(biāo)的與購房人甲簽訂買賣合同，在甲還沒來得及辦理過戶登記手續(xù)的時(shí)候，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又將商品房A出售給購房人乙，從而引起購房人甲和乙對商品房A的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬存在糾紛。這就是所謂的商品房的一房二賣，由此可以知道商品房一房二賣的特征主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，商品房的一房二賣的主體是特定的，即銷售方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在商品房的一房二賣中，要出售房屋的是房地產(chǎn)開發(fā)商，而受讓方則可以是任何自然人、法人，也可以是其他組織。

第二，商品房一房二賣中房地產(chǎn)開發(fā)商與不同買受人簽訂的兩個(gè)合同中，標(biāo)的是具有特定性的物，是以同一房屋為標(biāo)的簽訂的兩個(gè)買賣合同，同時(shí)存在兩個(gè)債權(quán)，但不能并存兩個(gè)物權(quán)，這才會(huì)引起房屋所有權(quán)的歸屬糾紛。

第三，商品房的第二次買賣是在先買人簽訂買賣合同之后，辦理過戶登記手續(xù)之前發(fā)生的，如果先買人已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，也就依法取得了對房屋的所有權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若又與他人簽訂房屋買賣合同，不構(gòu)成一房二賣。

第四，在前后兩個(gè)房屋買賣合同中，房地產(chǎn)開發(fā)商存在違約或欺詐，而第一買受人一般無過錯(cuò)，第二買受人可能是被欺詐，也可能存在主觀惡意。

第五，房地產(chǎn)一房二賣的行為必然導(dǎo)致買受人利益受損，一方買受人的債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)。