案情簡(jiǎn)介：辦理按揭貸款后開(kāi)發(fā)商未辦理過(guò)戶，應(yīng)當(dāng)如何處理

2004年1月16日，鄭某與A公司簽訂《商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)》，約定A公司將位于西寧市五四大街與交通巷交匯處的萬(wàn)通中心上鋪一層I231、I232號(hào)商鋪251.77㎡，單價(jià)20000元／㎡，總價(jià)5035400元售予鄭某。并約定了定金交付、銀行按揭付款的比例等條款。合同還約定了交房日期、雙方違約責(zé)任等條款。至2004年3月16日鄭某付清首付款2014400元，余款3021000元由鄭某辦理了銀行按揭貸款。在鄭某使用期間，該房屋未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。鄭某提起訴訟，請(qǐng)求判令：解除《商品房買賣合同》；2、A公司返還鄭某已付購(gòu)房款5035400元及利息2593280.03元。

法院判決：合同應(yīng)當(dāng)予以解除

法院認(rèn)為雙方簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方當(dāng)事人均認(rèn)可并同意合同解除，鑒于A公司與B公司已經(jīng)辦理了案涉商鋪的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，B公司已支付購(gòu)房款，鄭某與A公司之間的合同已無(wú)法繼續(xù)履行。因此，鄭某與A公司之間的《商品房買賣合同》應(yīng)予解除。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定本案的違約行為

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

2012年1月16日，A公司向B公司出售了包括鄭某所購(gòu)商鋪在內(nèi)的商鋪，2012年1月20日辦理了商鋪產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。A公司的行為違反了其與鄭某的合同約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約損害賠償責(zé)任。本案中，雖然A公司的行為給鄭某造成了損失，但該損失應(yīng)當(dāng)以合同正常履行后鄭某可以獲得的利益為限，A公司于2012年1月20日向B公司辦理了案涉商鋪的過(guò)戶手續(xù)，此時(shí)A公司已構(gòu)成違約，導(dǎo)致鄭某與A公司之間的合同已無(wú)法繼續(xù)履行，應(yīng)以此時(shí)的案涉商鋪市場(chǎng)價(jià)與購(gòu)買價(jià)之間的差價(jià)11513700元，由A公司向鄭某賠償，鄭某對(duì)差價(jià)損失的主張予以支持。

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