案情簡介：未經(jīng)所有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓房屋，能否構(gòu)成善意取得

1994年4月，熊某以何某的名義購買120平方米宅基地，何某在該宅基地上建起了一幢二間三層樓房。2003年9月，何某與熊某協(xié)議離婚，未對該房屋進(jìn)行處理。2004年6月25日，熊某以做生意缺少資金為由與范某簽訂了一份房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，2007年8月，何某得知房屋被熊某私自轉(zhuǎn)讓后，追討房屋未果。2008年4月6日，何某請求：確認(rèn)范某與熊某于2004年6月25日簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，并判令范某與熊某返還房屋。

法院判決：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同無效

本院認(rèn)為，何某購買宅基地以及出資建房的行為均發(fā)生在其與熊某結(jié)婚之前，熊某亦認(rèn)可訴爭房屋系何某婚前取得的財產(chǎn)，盡管二人在離婚時未對訴爭房屋的歸屬進(jìn)行約定，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定訴爭房屋屬何某的個人財產(chǎn)。熊某在離婚后未經(jīng)何某的同意，擅自將屬于何某的個人財產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，構(gòu)成無權(quán)處分。熊某在無權(quán)處分何某的財產(chǎn)后，既沒有得到何某的追認(rèn)也沒有在與范某簽訂房屋買賣協(xié)議后取得對該房屋的處分權(quán)，因此，根據(jù)《合同法》第五十一條：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定熊某與范某簽訂的房屋買賣合同無效。

律師說法：能否構(gòu)成善意取得

根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。因此，范某應(yīng)當(dāng)向房屋的合法權(quán)利人何某返還涉案房屋。根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條關(guān)于善意取得的規(guī)定，受讓人構(gòu)成善意取得需滿足善意受讓、支付合理價格以及依法登記或者交付三個條件。本案中，范某在購買房屋時未要求核實熊某是否系房屋的合法產(chǎn)權(quán)人等基本信息，不符合一般常理，不屬善意受讓；同時，范某也未要求對涉案房屋辦理過戶登記手續(xù)，因此，范某的買賣行為不符合善意取得的構(gòu)成要件，不構(gòu)成善意取得。故范某不能基于熊某的無權(quán)處分行為合法取得涉案房屋，而何某作為訴爭房屋的合法權(quán)利人有權(quán)請求確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效并返還房屋。

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