案情簡(jiǎn)介：開(kāi)發(fā)商逾期交房，購(gòu)房者應(yīng)如何實(shí)現(xiàn)自己權(quán)利

周某、于某稱(chēng):兩人與A公司于2012年11月12日簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，現(xiàn)兩人已經(jīng)支付了全部購(gòu)房款合計(jì)人民幣5162730元，但至今仍未能依據(jù)合同約定書(shū)面正式通知兩人交房，也未依約交付并代辦土地、房屋權(quán)屬證書(shū)，致使兩人合同目的不能實(shí)現(xiàn)。且在2013年9月23日，兩人與相關(guān)工作人員一同勘查房屋，工作人員自檢并出具書(shū)面說(shuō)明確認(rèn)房屋存在33處質(zhì)量問(wèn)題，并作出了維修及交房時(shí)間承諾，但至今未履行該承諾。根據(jù)《合同法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，的行為實(shí)屬根本違約。

法院判決：應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任

本案中，二人與A公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，屬有效合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。雙方當(dāng)事人應(yīng)按照約定全面履行自己的權(quán)利義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定本案是否構(gòu)成違約

那么，本案的行為是否構(gòu)成違約？認(rèn)定違約后應(yīng)對(duì)兩人承擔(dān)何種責(zé)任？

首先，雙方事實(shí)上認(rèn)可涉案房屋尚未具備交付條件，該房屋亦未實(shí)際轉(zhuǎn)移給兩人方占有使用。同時(shí)，依據(jù)二人在該《雙方同意書(shū)》上的承諾“本人承諾愿意在2013年6月30前將X幢X號(hào)作為A公司工程部辦公使用待期滿(mǎn)后于2013年7月1日將房屋鑰匙等相關(guān)物料重新交接，如不能如期交付按商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十條逾期交房的違約責(zé)任來(lái)處理，房屋內(nèi)部恢復(fù)合同交房標(biāo)準(zhǔn)，特此承諾”，可推斷出兩人方同意將涉案房屋延遲至2013年7月1日交付。綜合分析上述情況，尚未依照約定將涉案房屋交付給兩人方，故的逾期交付行為已構(gòu)成違約。

其次，從雙方訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的目的來(lái)看，二人與之間關(guān)于逾期交房和交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的違約金約定更具懲罰性質(zhì)(懲罰性違約金），換言之，是合同雙方對(duì)于違約所約定的一種制裁。二人已按照合同約定將購(gòu)房款5162730元全部支付給，為防止怠于履行其合同義務(wù)，敦促其及時(shí)履行交付房屋和交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)，違約金仍應(yīng)按照合同約定計(jì)算。

最后，本案中開(kāi)發(fā)商逾期交房構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)支付違約金的責(zé)任。

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