案情簡(jiǎn)介：本案訴爭(zhēng)露臺(tái)是否屬于專(zhuān)有部分

周某與A公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并報(bào)房地產(chǎn)管理局備案，依法應(yīng)認(rèn)定周某取得該房的所有權(quán)，因物業(yè)公司禁止周某在露臺(tái)上安裝防盜窗。周某請(qǐng)求：確認(rèn)訴爭(zhēng)露臺(tái)為專(zhuān)用露臺(tái)，即該露臺(tái)為周某、吳某、朱某共同所有，是專(zhuān)有部分的組成部分，周某、吳某、朱某對(duì)專(zhuān)屬露臺(tái)享有所有權(quán)，依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

法院判決：駁回訴訟請(qǐng)求

法院認(rèn)為，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為特定房屋的專(zhuān)有部分的組成部分。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件二關(guān)于“公共部位”的闡述，雖未將訟爭(zhēng)露臺(tái)納入，但也未能因此認(rèn)定訟爭(zhēng)露臺(tái)為周某、吳某、朱某共有。因此，周某的訴訟請(qǐng)求，因與客觀事實(shí)不符，且不符合法律規(guī)定，應(yīng)依法予以駁回。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定本案露臺(tái)的所有權(quán)

本案中的露臺(tái)到底是屬于公共部分還是專(zhuān)有部分呢？應(yīng)如何認(rèn)定露臺(tái)的所有權(quán)？

首先，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，認(rèn)定物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分應(yīng)符合以下三個(gè)條件：（一）符合規(guī)劃；（二）物理上專(zhuān)屬于特定房屋；（三）銷(xiāo)售合同有約定。根據(jù)司法解釋的規(guī)定，認(rèn)定為專(zhuān)有部分必須滿(mǎn)足在規(guī)劃范圍內(nèi)，具備物理屬性，有明確約定。

其次，根據(jù)本案的情況看是否屬于專(zhuān)有部分。在本案中，周某與A公司所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》未明確約定出售的部分包括訴爭(zhēng)的露臺(tái)，且周某所主張的訴爭(zhēng)露臺(tái)在構(gòu)造不是專(zhuān)屬于其個(gè)人使用，該露臺(tái)也與吳某、朱某的兩套房屋相通，因此，該訴爭(zhēng)露臺(tái)并不是周某房屋的專(zhuān)有部分的組成部分，即周某不享有該露臺(tái)的所有權(quán)，該露臺(tái)也不屬于周某與吳某、朱某共同所有。

因此，本案中的露臺(tái)不屬于專(zhuān)有部分，露臺(tái)的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸開(kāi)發(fā)商所有。

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