案情簡介：開發(fā)商遲延辦證，法院為何判決不違約

徐某稱：徐某與A公司于2008年4月12日簽訂了《商品房購銷合同》，約定A公司將房屋出售給徐某，房屋總價(jià)為人民幣755227元。該房于2010年1月交房。A公司向徐某收取了全部購房款、各項(xiàng)費(fèi)用及辦理房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證的稅費(fèi)后，一直拖延辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。徐某多次與小區(qū)其他業(yè)主一起要求A公司履行辦證義務(wù)，但A公司至今未能履行。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，A公司應(yīng)當(dāng)依法履行購房合同的附隨義務(wù)為徐某辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，并且承擔(dān)違約責(zé)任向徐某支付違約金。故現(xiàn)徐某訴至法院。

法院判決：駁回訴訟請求

本院認(rèn)為：對于徐某要求A公司為其辦理房屋所有權(quán)證的主張，A公司的義務(wù)亦只在將辦證所需資料交付房屋登記機(jī)構(gòu)，現(xiàn)根據(jù)本院調(diào)取的《昆明市私有房屋登記申請書》、《委托書》、《昆明市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理處產(chǎn)權(quán)收件收據(jù)》顯示，A公司已經(jīng)履行其義務(wù)，且徐某已取得房屋所有權(quán)證，故徐某要求A公司辦理房屋所有權(quán)證的主張本院不再予以處理。駁回徐某的全部訴訟請求。

律師說法：如何認(rèn)定本案是否構(gòu)成違約

那么，本案中開發(fā)商是否構(gòu)成遲延辦證的違約情形呢？

首先，根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，即為辦理商品房所有權(quán)的初始登記，該項(xiàng)義務(wù)為A公司的法定義務(wù)，A公司辦理了房屋的初始登記后，商品房才具備辦理所有權(quán)登記的條件。A公司被準(zhǔn)許免交市政設(shè)施配套費(fèi)。但由于《昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)昆明市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收管理辦法的通知》的出臺，A公司需補(bǔ)繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。上述問題最終在2012年11月12日得以解決。故A公司未能在房屋竣工后即時(shí)辦理房屋初始登記并非由其主觀過錯(cuò)導(dǎo)致的。

其次，雖然A公司未按約定在交房后90天將辦理房屋所有權(quán)證的材料交給辦證部門，但上述遲延并不能歸責(zé)于A公司。

因此，對于徐某要求A公司支付違約金的主張，不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”的規(guī)定。

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