案情簡介：交清購房款但未變更登記，能否認(rèn)定取得所有權(quán)

湖州市南潯區(qū)的房產(chǎn)原系沈某所有，房屋產(chǎn)權(quán)人登記為沈某。2002年8月19日，沈某與案外人丁某簽訂房屋買賣（兼租房）協(xié)議書一份，約定：沈某將湖州市南潯區(qū)的房產(chǎn)以66000元出售給案外人丁某。同年12月14日，沈某出具確認(rèn)書一份：同意將該房產(chǎn)以69000元轉(zhuǎn)讓。同年12月15日，案外人丁某向王某出具轉(zhuǎn)讓書一份，將上述房產(chǎn)以69500元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給王某，并注明“款已全部付清”。后，王某收到該房產(chǎn)的房產(chǎn)證。王某已經(jīng)入住，并已經(jīng)辦理了該房產(chǎn)的供水、供電過戶手續(xù)?，F(xiàn)王某要求變更產(chǎn)權(quán)登記，而沈某不予配合，沈某遂向該院提起訴訟。

法院判決：應(yīng)予以支持

本案中，湖州市南潯區(qū)的房產(chǎn)具有合法產(chǎn)權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)人登記為沈某。沈某將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給案外人丁某，案外人丁某又轉(zhuǎn)讓給王某，王某已經(jīng)支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的全部價(jià)款，并入住使用多年，且已經(jīng)辦理了該房產(chǎn)的供水、供電過戶的相關(guān)手續(xù)，沈某從未提出過異議，因此該房產(chǎn)的買賣行為系雙方真實(shí)意思表示，依法成立。因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。故對(duì)王某的訴訟請(qǐng)求，該院予以支持。

律師說法：如何認(rèn)定本案的法律關(guān)系

那么，本案中所有權(quán)是否為王某所有？能否以不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明為依據(jù)？

首先，沈某與案外人丁某之間成立合法有效的房屋買賣關(guān)系。沈某上訴認(rèn)為其與案外人丁某之間成立房屋租賃合同關(guān)系而非房屋買賣關(guān)系，依據(jù)是雙方之間的《房屋買賣（兼租房）協(xié)議書》及案外人丁某未按約定付清購房款之事實(shí)。

其次，本案中，涉案房屋雖一直登記于沈某名下，但案外人丁某與沈某之間的房屋買賣關(guān)系以及案外人丁某與王某之間的房屋買賣關(guān)系均合法有效。關(guān)于涉案房屋之所有權(quán)由誰實(shí)際享有之問題，房屋所有權(quán)證僅是登記的權(quán)利人享有該房屋物權(quán)的證據(jù)，該證書僅是權(quán)利的外在表現(xiàn)形式，只具有推定的證據(jù)效力，涉案房屋登記在沈某名下并不能必然得出案涉房屋物權(quán)歸其所有。沈某已將涉案房屋出售案外人丁某，且已實(shí)際交付涉案房屋產(chǎn)權(quán)證書，應(yīng)認(rèn)定案外人丁某已取得涉案房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)售涉案房屋與王某的行為合法有效，系有權(quán)處分，王某亦實(shí)際取得涉案房屋所有權(quán)。

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