一、什么是商品房預(yù)售？

商品房預(yù)售也就是期房購(gòu)買(mǎi)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為，商品房的預(yù)售行為主要是通過(guò)商品房預(yù)售合同的簽訂來(lái)實(shí)現(xiàn)。商品房預(yù)售主要具有以下特征：

（一）商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為。也就是說(shuō)簽訂合同以后，購(gòu)房者提前把全部或部分房款按照合同約定的方式支付給開(kāi)發(fā)商，雙方在合同中約定了一個(gè)期限，開(kāi)發(fā)商在這個(gè)期限之內(nèi)將房子按照合同約定的質(zhì)量規(guī)格建好，期限到來(lái)時(shí)，開(kāi)發(fā)商要依照合同的約定將房產(chǎn)交付給購(gòu)房者。

（二）商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買(mǎi)賣(mài)，真正的房屋交接尚未完成，所以國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范和管理。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了專(zhuān)門(mén)的規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后一定時(shí)限內(nèi)必須向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)和國(guó)土管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

二、商品房預(yù)售合同的效力

既然我國(guó)法律對(duì)商品房預(yù)售行為作出了規(guī)定和管理，那么符合哪些條件的商品房預(yù)售合同是有效的呢？判斷商品房預(yù)售合同是否有效，就要看該合同是不是符合下面幾個(gè)條件：

（一）預(yù)售方主體資格要符合要求：

商品房的預(yù)售可以由開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售或者開(kāi)發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售。自行銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商必須是具有獨(dú)立法人資格，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)核發(fā)的資質(zhì)證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

對(duì)于委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房預(yù)售的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售行為承擔(dān)責(zé)任。受委托的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須取得相應(yīng)的資格。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在預(yù)售商品房或進(jìn)行商品房預(yù)售宣傳時(shí)，要出示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托書(shū)，委托書(shū)必須載明委托單位的權(quán)限。

此外商品房預(yù)售的開(kāi)發(fā)企業(yè)還必須滿(mǎn)足以下條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

（二）商品房預(yù)售合同雙方意思表示真實(shí)一致

由于合同雙方對(duì)于預(yù)售商品房的真實(shí)情況的信息的知情不對(duì)稱(chēng)，承購(gòu)方往往處于弱勢(shì)地位。因此預(yù)售方應(yīng)按照預(yù)售合同所規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容向承購(gòu)方真實(shí)、完整地披露有關(guān)承購(gòu)方所要購(gòu)買(mǎi)的商品房的真實(shí)情況。

由于是預(yù)售，承購(gòu)方不可能真實(shí)地感受到商品房的客觀存在，也不可能對(duì)商品房作任何的評(píng)價(jià)，所以這就更要要求預(yù)售方按照誠(chéng)實(shí)信用的原則履行自己的告知義務(wù)，以保護(hù)承購(gòu)人的合法權(quán)益。也只有如此，承購(gòu)人才能在知情的基礎(chǔ)上作出自己真實(shí)的意思表示。任何一方尤其是開(kāi)發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預(yù)售合同，否則此合同為無(wú)效合同，并不受到國(guó)家法律的保護(hù)。

（三）商品房預(yù)售合同內(nèi)容與形式的合法性

商品房預(yù)售合同屬不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，涉及金額較大，履行期限較長(zhǎng)，且內(nèi)容比較復(fù)雜。為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同并履行登記備案手續(xù)。

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十八條明確規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同”?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條也規(guī)定：“商品房預(yù)售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)?！?/p>

由此我們看出，商品房預(yù)售合同必須遵守我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和損害社會(huì)公共利益。另外登記備案與預(yù)售合同本身的效力相分離，備案登記是商品房預(yù)售合同的對(duì)抗要件。備案登記是一種以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記，以確保權(quán)利人于將來(lái)能夠取得物權(quán)，它具有排他性，只能對(duì)抗第三人。因此，備案登記與否并不影響預(yù)售合同的效力。預(yù)售合同是否辦理備案不應(yīng)影響合同效力。了解了這些，相信您在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)就知道該如何判斷合同是否有效了。