在現(xiàn)實(shí)的商品房買賣中，開發(fā)商通常都會(huì)在簽訂正式的商品房買賣預(yù)售合同之前，由購房人先行認(rèn)購，簽訂認(rèn)購書，由認(rèn)購人支付定金，并約定在一定的時(shí)間內(nèi)簽訂預(yù)售合同。在簽訂認(rèn)購書時(shí)，開發(fā)商通常未辦理預(yù)售許可證。

一、認(rèn)購書是否有效？

在一定時(shí)期內(nèi)，司法部門通常認(rèn)為認(rèn)購書違法房地產(chǎn)銷售管理有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，故是無效的。但是，現(xiàn)階段房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)比較大，有些開發(fā)商常會(huì)借此將房產(chǎn)另售他人，獲取更多利益，這對(duì)認(rèn)購人相當(dāng)不利?，F(xiàn)在司法部門多認(rèn)為認(rèn)購書是有效的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四、五條對(duì)簽訂預(yù)售合同前的認(rèn)購行為進(jìn)行了規(guī)定，對(duì)認(rèn)購書予以了認(rèn)可，也就是認(rèn)可了認(rèn)購書的效力。因此，開發(fā)商或者認(rèn)購人不得以開發(fā)商未辦理預(yù)售許可證為由，請(qǐng)求確認(rèn)認(rèn)購書無效。

二、開發(fā)商違約認(rèn)購人怎么辦？

1、 認(rèn)購人有權(quán)要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同，簽訂預(yù)售合同。但有的法院對(duì)此不支持，認(rèn)為法律不能強(qiáng)制平等主體的當(dāng)事人訂立合同。

2、 在房價(jià)波動(dòng)不大時(shí)，認(rèn)購人有權(quán)要求開發(fā)商雙倍返還定金。

3、 在房價(jià)上漲明顯時(shí)，認(rèn)購人除可要求適用定金罰則以外，還可以要求開發(fā)商賠償差價(jià)損失。如廣州法院對(duì)住宅的減價(jià)損失按差價(jià)的20%計(jì)算損失。