一、房屋認購定金有什么性質(zhì)？

由于協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》一般都有個較長的過程，開發(fā)商為了穩(wěn)住買受人，往往要求買受人在簽訂正式的合同前先簽訂認購協(xié)議(認購書、預(yù)訂書等)，要求買受人交付一定的定金。

就房屋認購定金的性質(zhì)問題，因我國現(xiàn)行法律沒有明確界定，因此在房地產(chǎn)實務(wù)及司法實踐中一直認識不一，后經(jīng)司法解釋規(guī)定現(xiàn)已明確為立約定金。所謂立約定金，是指當(dāng)事人一方以保證合同簽訂為目的，而向另一方交付定金作為訂立合同的擔(dān)保。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法)若干問題的解釋》(法釋[2000]44號)第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”這是最高人民法院首次以司法解釋的形式對立約定金作出明確規(guī)定。2003年6月，最高人民法院出臺的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號)第4條作出了在商品房買賣領(lǐng)域中房屋認購定金罰則適用的相關(guān)規(guī)定，進一步明確了房屋買賣合同立約定金的存在。

房屋認購定金，是指房屋購買方在初步確定了需購置房屋的基本情況后，在尚未正式與出賣方簽訂《商品房買賣合同》前，以交納一定數(shù)額的款項作為房屋購買人要購買上述房屋的擔(dān)保的一種定金形式。而出賣方必須在收取定金后的一段時間內(nèi)，保留上述房屋給認購人，不得再向他人出售，以保障認購人順利購得上述房屋。實踐中當(dāng)事人多在認購書中對此加以約定。可以看出，房屋認購定金完全符合立約定金的條件，是立約定金在房屋法律關(guān)系中的具體體現(xiàn)。

二、立約定金罰則適用條件是什么？

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用(中華人民共和國擔(dān)保法)若干問題的解釋》的精神，當(dāng)事人約定立約定金的目的不是為了保證合同的履行，而是約束雙方當(dāng)事人去訂立合同。當(dāng)雙方當(dāng)事人善意地履行了合同洽談，因為不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，未最終達成合意，立約定金罰則不應(yīng)當(dāng)發(fā)生作用。

換言之，定金罰則的適用應(yīng)以當(dāng)事人對合同不能訂立存在主觀過失為條件，即以當(dāng)事人惡意不訂立合同為條件。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

另外，認購協(xié)議中常常出現(xiàn)訂金、押金、擔(dān)保金、保證金、訂約金等字眼，這些不是法律意義上的定金。但如果認購書上載明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金等不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，則此時訂金和押金可能會被法院或仲裁機構(gòu)認定具有定金的性質(zhì)。