怎么看商品房事實交付，商品房事實交付有什么法律效果？

第一，房屋為具有重大價值之不動產(chǎn)，如果讓存在安全隱患的房屋投入市場流通，不僅可能造成當(dāng)事人的重大財產(chǎn)損失，而且還威脅著公共安全。因此，國家法律法規(guī)對房屋的交付使用作有強(qiáng)制性規(guī)定，如 “未經(jīng)驗收或驗收不合格，不得交付使用”。這是商品房流入市場的最低條件，合同雙方都必須遵守。否則，國家對于房屋安全的管理將失去控制。認(rèn)為不論是否符合約定或法定條件，“事實交付”均已完成交付的觀點，一方面實際上肯認(rèn)了開發(fā)商的不誠信行為;另一方面可能導(dǎo)致大量存在安全問題的房屋投入使用而影響公共安全。此外，對買受人也極為不公。因為，交付完成的法律后果之一是房屋毀損、滅失風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，買受人不僅要忍受房屋可能存在質(zhì)量瑕疵的事實，還要承擔(dān)這一房屋的毀損、滅失風(fēng)險，這與民法之公平原則相去甚遠(yuǎn)。

第二，對《解釋》第11條及黃松有副院長答記者問的理解需要作澄清?！督忉尅返?1條的規(guī)定旨在解決實踐中對何為“房屋交付使用”的爭議。出賣人往往認(rèn)為“房屋交付使用”就是“交鑰匙”，而買受人則認(rèn)為，“房屋交付使用”不僅是領(lǐng)取房屋鑰匙，還應(yīng)同時辦理交付房屋的所有權(quán)證書。針對此，司法解釋予以了明確。實際上，《解釋》及黃松有副院長的答記者問，對如果“交鑰匙”時尚不具備交付條件的應(yīng)該如何處理，并沒有涉及。

第三，開發(fā)商明知自己的房屋尚不符合約定的交付條件而為交付的，在法律上屬于交付的商品有瑕疵。雖然，根據(jù)《合同法》第157條及第158條第一、二款的規(guī)定，買受人有及時檢驗商品質(zhì)量及在合理期限內(nèi)通知出賣人的義務(wù)，買受人怠于履行此義務(wù)的，視為標(biāo)的物的質(zhì)量符合約定。但是，合同法第158條第三款同時規(guī)定，如果出賣人知道或應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人不受通知時間的限制。故筆者以為，開發(fā)商的“事實交付”行為不能當(dāng)然地認(rèn)定購房者已放棄約定條件。唯買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋尚不具備約定交付條件而仍接受交付時，才可認(rèn)定買受人放棄約定的交付條件，而視為雙方變更房屋交付條件。

據(jù)上，“事實交付”視為完成交付，首先必須具備房屋交付的法定條件;其次若約定的交付條件高于法定條件的，則在買受人對此事實明知或應(yīng)當(dāng)知道時，才可視為交付完成。