交房法律風險如何防范，交房風險防范方法有哪些？

1、項目開發(fā)過程中對開發(fā)商應(yīng)盡的提示責任。精心的規(guī)劃設(shè)計和優(yōu)良的施工質(zhì)量是順利交房的前提，在當前的交房形勢下，面對如此挑剔的購房業(yè)主，精心的規(guī)劃設(shè)計和優(yōu)良的施工質(zhì)量雖也不能絕對保證交房的順利進行，但無疑能大大減少出現(xiàn)糾紛的可能性，相反，一個設(shè)計粗糙、質(zhì)量低劣的樓盤在目前的形勢下交房一定會遇到很大的挑戰(zhàn)，因此精心的規(guī)劃設(shè)計和優(yōu)良的施工質(zhì)量是順利交房的前提。

2、把關(guān)房屋銷售合同是順利交房的保證。目前，各地房地產(chǎn)主管部門都有適用于該地區(qū)的商品房預(yù)售(銷售)合同示范文本，名為示范文本，隨著網(wǎng)上簽約的推行，實際上必須強制使用。因此，您可以合理利用合同補充條款的功能，在補充條款中，相關(guān)的細節(jié)都要考慮充分。

另外，對于如何合理設(shè)置合同違約條款，以防止出現(xiàn)小業(yè)主因價格下跌要求無理由退房，也是我們在起草合同補充條款中需要重點考慮的問題。

3、預(yù)留充足交房期限能避免被動。根據(jù)筆者的經(jīng)驗，房屋銷售時把交付期限設(shè)定得寬松一點，并不會影響絕大多數(shù)購房人的購房決定，提前交房在操作中也完全可行。但是如果合同簽訂后延誤交房時間，不僅要承擔違約責任，還容易形成比較大的糾紛。所以，筆者建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)定交房期限時，一定要預(yù)留足夠的時間，考慮到種種復(fù)雜因素，一般建議在正常能完成全部工作的預(yù)定時間后面再加至少六個月。

4、小區(qū)規(guī)劃報批前考慮完善，批準后盡量避免調(diào)整和變更。小區(qū)規(guī)劃景觀變更可能是目前引起群體性交房糾紛的最主要原因之一。筆者建議小區(qū)規(guī)劃和景觀在報批前一定要考慮完善，一旦批準后盡最大可能不再作任何調(diào)整和變動。有的開發(fā)企業(yè)是出于讓小區(qū)更美觀、檔次更高的好意，在設(shè)計深化和施工時作一些調(diào)整，調(diào)整后的方案可能造價更高、效果也更好。但是不是所有的購房業(yè)主都沒有異議，有的情況是，雖然調(diào)整總體上有利于小區(qū)，但卻給部分居民造成負面影響，有的情況是業(yè)主本身想退房，不管調(diào)整后是更好還是更差，都以規(guī)劃變更作為退房的理由。

5、發(fā)現(xiàn)糾紛苗頭及時處理。很多群體性糾紛的起源都是由一些小的投訴引發(fā)，由少數(shù)積極維權(quán)購房人推動的。業(yè)主中的這些積極人士在組織群體性維權(quán)前，往往都和開發(fā)商進行過單獨協(xié)商。在這樣的單獨協(xié)商中，很多開發(fā)商都會擔心：如果這幾戶進行了補償，消息泄露出去，那整個小區(qū)全部業(yè)主都要補償怎么辦?基于這樣的擔心，往往協(xié)商不能成功，并最終導(dǎo)致事態(tài)擴大。

根據(jù)筆者處理的大量糾紛的經(jīng)驗，雖然不能排除對個別業(yè)主的這種補償信息擴散出去的可能性，但實際情況來看，大多數(shù)案例中，如果操作得當，這些業(yè)主合理要求得到滿足后，并沒有將結(jié)果擴散，事態(tài)也沒有擴大。因此筆者建議，對于可能釀成群體性糾紛的問題，要爭取在個別業(yè)主投訴的初期階段，通過積極協(xié)商的方式，解決這些積極維權(quán)業(yè)主的合理要求，這樣能降低事態(tài)擴大的風險。

6、合理安排交房流程。目前管理完善的成熟開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)制訂和建立了較為完善的交房操作流程和規(guī)范。為了避免交房現(xiàn)場可能出現(xiàn)的糾紛，筆者建議尚未建立類似規(guī)范中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要借鑒成熟企業(yè)在這方面的經(jīng)驗，已有相關(guān)規(guī)范的企業(yè)要注意執(zhí)行中的落實問題：(1)注意交房通知的規(guī)范寄發(fā)和郵寄憑據(jù)的保管，避免事后無法證明已履行交房義務(wù)的情況;(2)合理安排交房批次，盡量采用同一樓道安排在不同時間交房的“平行交房”，避免共性問題產(chǎn)生現(xiàn)場群體性糾紛;(3)現(xiàn)場交房流程合理安排，收錢、驗房和簽署文件等工序的細節(jié)設(shè)計要推敲，并制訂應(yīng)對業(yè)主對流程安排疑問和不滿的答復(fù)預(yù)案，糾紛客戶應(yīng)安排資深人員單獨處理，避免因個別客戶的不滿引起其它業(yè)主的意見;(4)交房前已對房屋和小區(qū)自行排查，對業(yè)主對房屋質(zhì)量、設(shè)計和小區(qū)規(guī)劃等方面可能提出的問題和投訴制訂答復(fù)預(yù)案，并對全體交房工作人員進行培訓(xùn);

7、交房前后關(guān)注網(wǎng)絡(luò)媒體和傳統(tǒng)媒體。交房前后電視臺和當?shù)貓笊绲葌鹘y(tǒng)主流媒體對項目的負面報道也會大大增加項目的交房風險，開發(fā)企業(yè)也應(yīng)對此給予足夠的重視，提前與相關(guān)媒體做好溝通的協(xié)調(diào)工作，降低新聞媒體負面報道風險，保證交房的順利進行。

綜上所述，當前宏觀經(jīng)濟形勢和社會背景下出現(xiàn)的大量交房糾紛不僅有可能基于項目本身存在的問題，同時與開發(fā)企業(yè)的管理工作和流程設(shè)計密切相關(guān)，有時甚至與特定的社會心理環(huán)境有著千絲萬縷的聯(lián)系，您應(yīng)當對此設(shè)置嚴謹?shù)娘L險防御體系，從而避免相關(guān)各方不必要的經(jīng)濟損失以及對社會穩(wěn)定的損害。