簽訂購(gòu)房、買(mǎi)房合同要防止下面五項(xiàng)內(nèi)容：

一、購(gòu)買(mǎi)房屋被抵押

按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣(mài)人往往將此期限延長(zhǎng)，通常有90日甚至180日等等。

如果此期限時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，比如365天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對(duì)買(mǎi)受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。因此，買(mǎi)房人應(yīng)力爭(zhēng)在合同中，將出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日，不宜過(guò)長(zhǎng)。

二、套內(nèi)面積少公攤大

目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過(guò)3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。

為避免此種對(duì)買(mǎi)房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。

目前買(mǎi)房時(shí)，此條款是買(mǎi)賣(mài)雙方爭(zhēng)議最大的地方。買(mǎi)受人經(jīng)常提出“套內(nèi)建筑面積”或“公攤面積”發(fā)生差異時(shí)怎么辦？而出賣(mài)人則反對(duì)這樣約定，或提出“國(guó)家制定的標(biāo)準(zhǔn)合同沒(méi)有要求這樣約定”來(lái)敷衍。事實(shí)上，出賣(mài)人在簽約時(shí)不約定“套內(nèi)建筑面積”或“公攤面積”發(fā)生差異時(shí)怎么處理是不對(duì)的。

實(shí)際上，《商品房銷售管理辦法》第二十一條規(guī)定：“按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式?！币虼耍诤贤锌梢约s定“套內(nèi)建筑面積”或“公攤面積”發(fā)生差異時(shí)怎么處理。

有時(shí)，出賣(mài)人會(huì)使用一些“同比例增減”等類似條款。由于這些措辭不但晦澀，且無(wú)法律界定，因此在實(shí)際操作中很難掌握。故建議買(mǎi)受人不要使用此類措辭，或讓出賣(mài)人解釋后，按照出賣(mài)人的解釋，在合同中明確變化的具體數(shù)據(jù)。

三、商住混用引糾紛

隨著商品房的交付使用，因商住混用產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，并且從消防、安全等角度出發(fā)，相應(yīng)的建筑規(guī)范對(duì)寫(xiě)字樓、住宅的要求也不同。為保證買(mǎi)受人的居住安全、舒適、寧?kù)o，雙方在合同中應(yīng)約定出賣(mài)人保證本幢商品房只作為住宅出賣(mài)，不得作為商業(yè)用房出賣(mài)。

否則，出賣(mài)人除應(yīng)采取相應(yīng)措施保證買(mǎi)受人的居住安全、舒適、寧?kù)o外，還應(yīng)向買(mǎi)受人支付補(bǔ)償金等條款。

四、任意擴(kuò)大不可抗力

“不可抗力”指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋，否則，該解釋不具有約束力，并應(yīng)約定一個(gè)告知期限。

出賣(mài)人有時(shí)提出以下免責(zé)條款，買(mǎi)受人最好不要同意：

非出賣(mài)人原因，有關(guān)部門(mén)延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決的；在本合同簽訂后，遵守國(guó)家及北京市人民政府頒布的、可能導(dǎo)致出賣(mài)人延期交房的各種法律、法規(guī)、規(guī)定或通知的；其他非出賣(mài)人所能控制的事件等等。

五、物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)

《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。”然而，在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與買(mǎi)受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。

對(duì)此，買(mǎi)受人應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng)，防止交樓時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)。

購(gòu)房置業(yè)是家庭生活中的大事。普通百姓往往視購(gòu)買(mǎi)住房為關(guān)乎一生幸福的要?jiǎng)?wù)，并為此投入畢生積蓄。簽購(gòu)房合同注意什么，防止什么？大家一定要充分考慮清楚再做決定。如果有需要，可以咨詢專業(yè)人士，幫您看透那些房產(chǎn)銷售“歪招”。