一、什么是商品房包銷(xiāo)？

根據(jù)商品房包銷(xiāo)的特殊代理特性，商品房包銷(xiāo)的一個(gè)重要特征就是包銷(xiāo)人的代理權(quán)限很廣泛，凡是對(duì)于在包銷(xiāo)范圍內(nèi)的房屋，包銷(xiāo)人擁有獨(dú)家代理銷(xiāo)售權(quán)，只要不違反法律的禁止性規(guī)定并保證最終依約向開(kāi)發(fā)商支付銷(xiāo)售款，包銷(xiāo)人可自主決定采用何種方式銷(xiāo)售商品房。在實(shí)踐中，一家包銷(xiāo)人可能同時(shí)包銷(xiāo)多個(gè)樓盤(pán)的商品房，于是包銷(xiāo)人會(huì)轉(zhuǎn)委托給其他機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售。對(duì)于這種轉(zhuǎn)委托，實(shí)務(wù)界有不同意見(jiàn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為由于代理行為是基于委托人對(duì)于受托人的信任而產(chǎn)生，包銷(xiāo)人在未經(jīng)委托人同意擅自轉(zhuǎn)委托的，該轉(zhuǎn)委托合同不對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)生法律效力，而是在包銷(xiāo)人與第三人之間成立了新的委托代理合同。另外一種觀點(diǎn)認(rèn)為，無(wú)論是包銷(xiāo)人還是復(fù)代理人，都是以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外銷(xiāo)售商品房，開(kāi)發(fā)商都是購(gòu)房合同的當(dāng)事人，無(wú)論包銷(xiāo)人的轉(zhuǎn)委托行為是否經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商同意，開(kāi)發(fā)商均應(yīng)對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)合同約定的責(zé)任，在承擔(dān)責(zé)任后再向包銷(xiāo)人追償。

二、商品房包銷(xiāo)人轉(zhuǎn)委托責(zé)任如何分擔(dān)？

作者認(rèn)為第二種觀點(diǎn)更為可取。首先，在實(shí)踐中，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)法律責(zé)任有利于保護(hù)消費(fèi)者的利益。因?yàn)椋瑹o(wú)論是包銷(xiāo)人還是復(fù)代理人，其規(guī)模相對(duì)于開(kāi)發(fā)商都比較小，如果讓他們?nèi)?duì)購(gòu)房人承擔(dān)法律責(zé)任，顯然不利于維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。其次，讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任并不意味著包銷(xiāo)人和復(fù)代理人不承擔(dān)責(zé)任，“根據(jù)我國(guó)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定” ，如果包銷(xiāo)人的轉(zhuǎn)委托行為沒(méi)有經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商的同意或者不是在緊急情況下為開(kāi)發(fā)商利益而轉(zhuǎn)委托的前提下，包銷(xiāo)人應(yīng)對(duì)第三人的行為承擔(dān)責(zé)任，只是由于包銷(xiāo)人和第三人并不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的真正主體，所以不具備當(dāng)事人的法律地位，只能由開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)責(zé)任后再另行起訴，對(duì)包銷(xiāo)人的轉(zhuǎn)委托行為進(jìn)行追償。