一、法律關(guān)系的內(nèi)容是什么？

法律關(guān)系的內(nèi)容就是法律關(guān)系主體之間的法律權(quán)利和法律義務(wù)。它是法律規(guī)范的指示內(nèi)容在實際社會生活中的具體落實，是法律規(guī)范在社會關(guān)系中實現(xiàn)的一種狀態(tài)。商品房包銷雖然在本質(zhì)上屬于代理特性，但與一般代理在許多方面還是存在著較多差異，特別是包銷人的代理權(quán)限要比一般代理的權(quán)限范圍要大得多，同時所承擔(dān)的代理責(zé)任也會更重。

二、商品房包銷法律關(guān)系有什么內(nèi)容？

1、開發(fā)商的主要權(quán)利(包銷人的主要義務(wù))

(1)按照合同約定的內(nèi)容，取得包銷價款

獲得包銷價款是包銷合同的重要條款，是包銷人的主要權(quán)利，也是包銷合同成立的意義所在。包銷人在包銷期限內(nèi)應(yīng)根據(jù)所售房屋的數(shù)量和約定的包銷基價，向開發(fā)商支付售房款無論包銷人是否順利地將包銷范圍內(nèi)的房屋售出，開發(fā)商都會獲得穩(wěn)定的包銷收益。而在一般代理中，開發(fā)商委托代理人為一定法律行為的收益的不確定的，完全依靠代理人代理效果。

(2)將包銷范圍內(nèi)未售出商品房售給包銷人的權(quán)利

本條款也是包銷制度區(qū)別于代銷制度的最大區(qū)別。一般代理中，無論代理人的代理結(jié)果如何，代理人均在代理期限結(jié)束后將代理標(biāo)的返還給委托人，代理人不承擔(dān)任何代理后果。而在商品房包銷中，包銷人所承擔(dān)的合同責(zé)任是與代理后果緊密相連的，只要包銷人未完全售出商品房，就會承擔(dān)相應(yīng)的包銷責(zé)任。因此，從這個意義上說，包銷人實際上是擁有了轉(zhuǎn)移銷售風(fēng)險的權(quán)利，其委托代理的收益是穩(wěn)定的，而不像在一般代理中，委托人的收益完全由代理的代理結(jié)果決定。

2、包銷人的主要權(quán)利(開發(fā)商主要義務(wù))

(1)獲得包銷溢價的權(quán)利

包銷溢價類似于一般代理中的動態(tài)傭金，溢價或者動態(tài)傭金都與代理結(jié)果密切相關(guān)。包銷溢價是包銷人愿意承擔(dān)包銷風(fēng)險的原因所在，也是包銷人最主要的合同權(quán)利;而開發(fā)商愿意讓利一部分銷售利潤給包銷人的原因在于包銷人承擔(dān)了包銷范圍內(nèi)所有商品房的銷售風(fēng)險，因此包銷基價往往會大大低于商品房的正常售價，這樣包銷人才可能有利所圖，同時讓利潤覆蓋風(fēng)險。

(2)自主營銷和定價權(quán)

一般情況下，委托人對于一般代理人的權(quán)限有著嚴(yán)格的限定，代理人需要嚴(yán)格按照委托人的意愿行使代理權(quán);而相對于一般代理而言，包銷的代理權(quán)限要廣泛的多，代理人具有較強的自主決策權(quán)。這種自主營銷和定價權(quán)也是區(qū)別于商品房一般代理行為的主要特征。一旦開發(fā)商與包銷人約定了商品房包銷范圍，開發(fā)商不得擅自銷售范圍內(nèi)的商品房，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。同時，包銷人可以自主決定營銷方式，在不侵犯開發(fā)商利益的前提下，開發(fā)商不得隨意干涉包銷人的營銷行為。對于定價權(quán)來說，雖然開發(fā)商會與包銷人約定包銷基價，但是其原因是為了保證開發(fā)商最終獲得穩(wěn)定的售房款。對于包銷人來說，售房單價并非不能超出或者低于包銷基價，如果包銷人沒有按照基價銷售商品房，最終后果無非是包銷人補償差價，但這種責(zé)任承擔(dān)比購入未售出商品房的責(zé)任要輕得多。因此，開發(fā)商可以根據(jù)市場情況和銷售進度自主決定售房價格，從而在以基價為參考的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)自身利益的最大化。

(3)有權(quán)要求開發(fā)商協(xié)助辦理售房相關(guān)手續(xù)

由于國家對于商品房銷售有著嚴(yán)格的程序規(guī)定，如果開發(fā)商不介入銷售過程，僅僅依靠包銷人根本無法完成整個銷售過程。因此，包銷人有權(quán)要求開發(fā)商提供范圍內(nèi)商品房銷售許可的相關(guān)證明，同時也有權(quán)要求開發(fā)商協(xié)助包銷人辦理簽訂售房合同、過戶登記等程序性事務(wù)，從而順利實現(xiàn)商品房的銷售。雖然，在實務(wù)中，包銷人可能沒有將此類條款寫入合同，但是開發(fā)商的協(xié)議義務(wù)應(yīng)當(dāng)是合同的應(yīng)有之義，是順利實現(xiàn)合同目的的關(guān)鍵。