商品房預(yù)售制度取消還是保留，如何完善商品房預(yù)售制度？

商品房預(yù)售制度是取消還是保留，仍可進一步討論和研究。但在未被廢除之前，應(yīng)考慮進一步完善制度設(shè)計，以達到規(guī)范商品房預(yù)售市場的目的。因此筆者建議，應(yīng)從以下幾點進行完善：

1、建立的就是房地產(chǎn)市場嚴格的市場準入制度，提高商品房預(yù)售條件。

特別是對投入開發(fā)的建設(shè)資金比例，應(yīng)提出更高的要求，其中對貸款資金的比例應(yīng)限定在一定范圍內(nèi);同時，對其開發(fā)企業(yè)以土地使用權(quán)抵押貸款的，應(yīng)限制其預(yù)售。另外，對申請預(yù)售的樓盤，應(yīng)達到“準現(xiàn)房”的條件，比如主體已完工等，嚴格禁止“空賣樓花”。

2、預(yù)售許可程序的實質(zhì)性審查

房地產(chǎn)管理部門在審查開發(fā)企業(yè)的預(yù)售申請時，應(yīng)對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、資信情況、項目進度等進行實質(zhì)性審查。比如應(yīng)審查所建商品房是否存在抵押情況。如存在抵押尚未解除的，應(yīng)在預(yù)售許可證中標準，并向社會公開這類信息，以保障買受人的知情權(quán)，起到公開透明的監(jiān)督作用。

3、健全資金監(jiān)管制度。

建立和完善建設(shè)資金監(jiān)管制度，對開發(fā)企業(yè)投入的建設(shè)資金以及商品房預(yù)售收入資金，可采取專項管理、專項信托、專門賬號等方式進行管理，防止開發(fā)商隨意挪用，也可以防止開發(fā)商假按揭等違法行為。

4、建立風險責任擔保制度

設(shè)立房屋預(yù)售風險擔?；鸹蝾A(yù)售責任保險制度，將整個房屋預(yù)售制度的風險分散，并約束開發(fā)商減少違約。凡是參加房屋預(yù)售制度的開發(fā)商必須繳納基金或投保責任保險。

5、將預(yù)售合同備案制度改為預(yù)告登記制度

目前，我國采取的是商品房預(yù)售合同的登記備案制度。從實踐來看，商品房預(yù)售合同備案只具有行政意義?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第13條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門處以罰款……未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的……”由此可見，合同備案與否導(dǎo)致的是行政責任，不辦理合同備案只是讓開發(fā)企業(yè)承擔一定的行政責任，而對購房業(yè)主卻沒有任何權(quán)益保障意義。

因此，預(yù)售合同備案制度是基于部門規(guī)章的規(guī)定，屬于行政管理范疇，并不產(chǎn)生登記請求權(quán)的物權(quán)效力。而《物權(quán)法》 已經(jīng)制定了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。所謂預(yù)告登記，即為促使一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的不動產(chǎn)登記。《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。但是，作為購房者的業(yè)主而言，如何保證開發(fā)企業(yè)同意辦理預(yù)告登記呢?基于此，筆者建議，在商品房預(yù)售領(lǐng)域，應(yīng)將預(yù)售合同的預(yù)告登記作為一項強制性措施，納入房地產(chǎn)行政管理的范疇，并以立法形式固定下來。這樣即保障消費者利益，又便于行政監(jiān)管，有利于維護房地產(chǎn)市場的秩序。