商品房預售制度如何完善，有哪些完善建議？

(1)實施科學嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)市場準入制度和退出制度

目前房地產(chǎn)預售出現(xiàn)眾多問題的重要原因之一在于缺乏嚴格的市場準入和退出機制，很多缺乏開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涌入，不但給自己的生存埋下隱患，也給銀行和消費者帶了巨大的風險。因此我們認為應該建立一個完備的企業(yè)信用體系，嚴厲打擊虛假出資等不法行為，并全面實行市場準入制度改革，進一步加強市場的監(jiān)管，以抬高商品房預售者準入門檻，將那些實力較弱、融資能力不強的開發(fā)企業(yè)排擠出市場，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，以強化開發(fā)企業(yè)商業(yè)信用，承擔商業(yè)責任。

(2)建立商品房預售資金的監(jiān)管制度

對商品房預售資金監(jiān)管不力已經(jīng)成為困擾房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個嚴重問題。建立商品房預售資金的監(jiān)管制度，對于切實保護消費者利益和維護房地產(chǎn)市場秩序來說意義昭然。任何一個真正成熟的住房預售市場，住房預售款不是收到款之后就全部轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)商名下，而是有制度地安排由專門的機構或銀行來專業(yè)管理。通過多種手段的綜合運用，采取專項管理、專項信托、專門賬號等方式管理住房預售資金，形成一個完整、嚴格的房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管鏈條。

(3)完善對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法行為的懲處機制

首先，要有明確的處罰標準和處罰措施，并適當加大處罰力度，對不守信用、違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商要采取具體的懲罰措施，甚至取消其進入房地產(chǎn)市場的資格。其次，要制定規(guī)范的、明確的、操作性強的合同規(guī)范，從而能更好地保護購房者的切身利益。第三，建立相應的訴訟、仲裁和補償?shù)臋C制，用來維護自己的權益。

(4)建立開發(fā)商信息披露制度

在商品房預售中，可以通過特別立法對開發(fā)商的“信息披露”作為一項法定義務加以規(guī)定。具體而言，對商品房基本信息包括房屋規(guī)劃、房屋質(zhì)量、面積、裝修、配套設施以及取得預售證的商品房上市交易量、交易金額、開發(fā)商自留量等信息，在各地房地產(chǎn)信息官方網(wǎng)站進行詳細公布，接受公眾監(jiān)督。與此同時，將信息披露的情況納入開發(fā)商誠信檔案，對于違反規(guī)定的開發(fā)商，制定相應的懲戒措施。以此增強市場供應信息透明度，禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用信息的不對稱，從事房地產(chǎn)的投機倒買倒賣活動，使市場形成穩(wěn)定合理的房價預期，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。