商品房預(yù)售制度存在的什么問題，商品房預(yù)售有哪些風(fēng)險？

商品房預(yù)售時，標(biāo)的物尚不存在，開發(fā)商無法即時履行交付房屋的義務(wù)。預(yù)售作為一種遠期交貨買賣，由于信息不對稱，本身就隱含了一定的缺陷。

(1)商品房預(yù)售存在的風(fēng)險

商品房預(yù)售具有履行周期長、標(biāo)的物尚不確定的特點，是法律關(guān)系比較復(fù)雜的交易行為。同時，房屋預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)企業(yè)的門檻，部分并不具備開發(fā)實力的企業(yè)進入市場，破壞了正常的經(jīng)營秩序。一旦房地產(chǎn)企業(yè)投資出現(xiàn)問題，銀行和購房人要面臨承擔(dān)較大的金融風(fēng)險和市場風(fēng)險。具體來說，預(yù)購方要面臨開發(fā)商能否按時交付符合質(zhì)量要求的房屋以及開發(fā)商的隱瞞欺詐的風(fēng)險。其次，銀行是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人住房貸款的最主要的來源。房產(chǎn)開發(fā)商的貸款還是個人住房貸款都把金融風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了銀行，一旦出現(xiàn)問題如房地產(chǎn)泡沫破裂，樓市崩盤等都將會給銀行帶來很大的金融風(fēng)險。

(2)因監(jiān)管不到位造成的問題

20世紀(jì)90年代以來，我國逐步加快建立并完善商品房預(yù)售制度。1994年7月，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是我國在立法上第一次確認(rèn)引進商品房預(yù)售制度。此后，我國又頒布實施了一系列商品房預(yù)售的法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章以及各地方的地方性法規(guī)，從總體上看，我國對商品房預(yù)售制度是有法可依的，但是從實踐看來，這些法律無論是在風(fēng)險分擔(dān)機制還是資金運作和監(jiān)管及違規(guī)處罰等方面都存在著一定的缺陷和不足。

(3)商品房預(yù)售制度的立法尚不完善

預(yù)售登記制度保護了購房者的合法權(quán)益，又避免和預(yù)防了一些不必要的糾紛，但商品房預(yù)售制度并不導(dǎo)致物權(quán)的設(shè)立與變動，只是使購房者取得了對尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上備案的意義，并不是一種法律強制性的要求。因開發(fā)商的經(jīng)營危機而導(dǎo)致的金融風(fēng)險。在房地產(chǎn)開發(fā)的實際操作中，開發(fā)商利用政府對商品房預(yù)售回籠資金監(jiān)管空白，懲處不到位，使得其有機會不按規(guī)則輕易挪動預(yù)售款，開發(fā)商的這種違規(guī)行為增加了投資風(fēng)險。

(4)預(yù)售合同簽訂后的監(jiān)管薄弱

商品房預(yù)售合同訂立之后，有關(guān)部門的監(jiān)管相對薄弱。尤其對于商品房預(yù)售中產(chǎn)生的新的法律關(guān)系，如預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓、按揭等沒有做出具體規(guī)定或制訂出實際的操作程序;信息公開機制建設(shè)嚴(yán)重滯后雖然，我國從2005年開始著手建立房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)，但仍不能滿足市場的透明需求，仍然缺乏較為透明的房地產(chǎn)市場信息披露機制，預(yù)售制度下的商品房交易也是在完全的信息不對稱條件下發(fā)生的。