一、商品房違約責(zé)任的前提是什么？什么是商品房違約責(zé)任？

商品房違約責(zé)任，是指開(kāi)發(fā)商或者購(gòu)房者違反了商品房買賣合同的約定，從而需要承擔(dān)的賠償責(zé)任等。因此，承擔(dān)違約責(zé)任的前提是，當(dāng)事人違反了合同約定。如果開(kāi)發(fā)商或者購(gòu)房者的行為在購(gòu)房合同中沒(méi)有約定，也就不存在違約一說(shuō)。

因此，商品房廣告與實(shí)際不符能不能要求賠償，根本答案在于，商品房廣告是否構(gòu)成商品房合同的內(nèi)容，如果構(gòu)成商品房合同的內(nèi)容，那么開(kāi)發(fā)商就需要承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、商品房廣告與實(shí)際不符可以要求賠償嗎？

售樓廣告是商業(yè)廣告的一種，根據(jù)我國(guó)《合同法》第15條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商登載或派送售樓廣告，是其向業(yè)主發(fā)出簽訂房地產(chǎn)買賣合同的要約邀請(qǐng)。要約邀請(qǐng)?jiān)诜缮祥_(kāi)發(fā)商并不承擔(dān)法律責(zé)任，所以許多經(jīng)營(yíng)者就利用這一點(diǎn)來(lái)玩虛假?gòu)V告的把戲。但是根據(jù)《合同法》第15條第2款的規(guī)定，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。而且出賣人如果就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。如果商品房廣告構(gòu)成了合同內(nèi)容，那么商品房廣告與實(shí)際不符實(shí)，購(gòu)房者可以要求賠償。

但是，《合同法》的規(guī)定是比較迷糊的，不夠具體。為了解決實(shí)踐中眾多的商品房廣告糾紛，2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條明確規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。

根據(jù)上述法律規(guī)定，商品房廣告與實(shí)際不符的，在符合下述條件時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商予以賠償。

1、所作說(shuō)明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、設(shè)備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標(biāo)、配套設(shè)施，對(duì)于一些虛幻的描約，如“成功人士的選擇”、“坐擁繁華”、“具有無(wú)限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內(nèi)容對(duì)待。

2、廣告的內(nèi)容是對(duì)商品房開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾，包括作為買賣合同標(biāo)的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結(jié)構(gòu)、空間尺寸，設(shè)備安裝的數(shù)量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設(shè)施等，對(duì)于開(kāi)發(fā)范圍外的描述，一則并不能由出賣人控制，二則這些描述的真?zhèn)钨I受人只要到現(xiàn)場(chǎng)觀察一下或向有關(guān)規(guī)劃部門咨詢一下即可了解，廣告應(yīng)允許出賣人作細(xì)微的夸張或過(guò)分虛假的描述，這些開(kāi)發(fā)范圍外的宣傳即屬此類，買受人應(yīng)對(duì)此描述負(fù)有鑒別的義務(wù)，否則應(yīng)為自己的疏忽大意承擔(dān)責(zé)任;

3、對(duì)商品房買賣合同的訂立和價(jià)格的確定具有重大影響，即廣告內(nèi)容不僅對(duì)購(gòu)房人具有重大的心理誘惑，對(duì)買賣合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價(jià)格的構(gòu)成要件，如優(yōu)惠購(gòu)買的折扣、隨房贈(zèng)送的附屬設(shè)施，免費(fèi)或優(yōu)惠享受的配套設(shè)施，房屋的質(zhì)量、環(huán)境和設(shè)備品牌的說(shuō)明和允諾。

以上就是對(duì)“商品房違約責(zé)任的前提是什么”“商品房廣告與實(shí)際不符能要求賠償嗎”所作的解答。總之，只有商品房廣告成為購(gòu)房合同的內(nèi)容時(shí)才可以要求賠償，而根據(jù)目前的法律規(guī)定，并不是所有的商品房廣告都可以構(gòu)成購(gòu)房合同內(nèi)容。因此，購(gòu)房者如果在商品房廣告與實(shí)際不符時(shí)想要求賠償，那么就必須證明購(gòu)房廣告構(gòu)成購(gòu)房合同的內(nèi)容，但普通老百姓很難順利完成法律上的舉證責(zé)任。所以，為了及時(shí)保護(hù)自己的權(quán)益，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)直接聯(lián)系律師，進(jìn)行咨詢并獲取幫助，他們多年的經(jīng)驗(yàn)會(huì)給您最大的幫助！